Stel, je huurt een woning maar de keuken is een doorn in het oog, waardoor je besluit een gloednieuwe keuken te plaatsen. Bij het einde van de huur ontstaat de veelvoorkomende discussie tussen de huurder en de verhuurder of de huurder is gehouden de nieuwe keuken te verwijderen of niet. Bij wie ligt dan de verantwoordelijkheid voor de ZAV, staat het de huurder vrij om de ZAV over te dragen aan de opvolgend huurder of moet je die nieuwe keuken toch verwijderen? Ontvangt de verhuurder dan een vergoeding voor de waardestijging van het gehuurde?

(On)geoorloofd?

Ten eerste dient er een onderscheid worden gemaakt tussen de geoorloofde en de ongeoorloofde ZAV.

Op basis van artikel 7:224 BW luidt de hoofdregel dat het gehuurde bij het einde van de huur in dezelfde staat moet worden opgeleverd zoals dit is vastgelegd in het opleverrapport, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Wanneer er geen rapport is opgemaakt, geldt dat dat het gehuurde wordt verondersteld te worden opgeleverd in de staat waarin de huurder het heeft gekregen bij aanvang.

Het staat de huurder vrij om kleine veranderingen aan te brengen aan het gehuurde, denk bijvoorbeeld aan het schilderen van een binnenmuur. Voor grote veranderingen aan de binnenzijde, alsmede alle veranderingen aan de buitenzijde is schriftelijke toestemming van de verhuurder vereist. In de Algemene Bepalingen Woonruimte 2017, welke vaak van toepassing zijn op standaard huurovereenkomsten, is opgenomen dat veranderingen of toevoegingen bij het einde van de huurovereenkomst door de huurder ongedaan moeten worden gemaakt, tenzij de huurder schriftelijke toestemming van de verhuurder heeft gekregen om ze achter te laten.

Indien er toestemming wordt gegeven mag de ZAV bij het einde van de huur blijven zitten, dit is onderdeel geworden van het gehuurde. De huurder is niet verplicht de geoorloofde veranderingen te verwijderen bij het einde van de huur. De huurder mag dit wel doen, dat heet het ‘wegbreekrecht’.

Indien er sprake is van een ongeoorloofde ZAV, dan is de huurder gehouden deze te verwijderen op het moment dat de verhuurder dit sommeert. In een recente uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden leidde een door de huurder ingrijpende verbouwing van het gehuurde – zonder toestemming van de verhuurder – zelfs tot een ontbinding van de huurovereenkomst (1).

Vergoeding

Met betrekking tot de geoorloofde veranderingen geldt dat de huurder slechts in uitzonderlijke gevallen aanspraak kan maken op een vergoeding op basis van artikel 7:216 lid 3 BW. Dit wordt beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval, waarbij de nadruk ligt op de vraag of de verhuurder daadwerkelijk profiteert van de ZAV, zodat er een hogere huurprijs kan worden gevraagd.

Overname ZAV en verplichting tot herstel

Wat betreft de overname van de ZAV geldt dat de huurder en verhuurder niet meer vrij overeen kunnen komen dat het onderhoud van de door de vorige huurder aangebrachte voorzieningen voor rekening van de nieuwe huurder komt. Op basis van artikel 7:217 BW is de huurder alleen gehouden de herstelwerkzaamheden uit te voeren die als kleine herstellingen (zie Het Besluit kleine herstellingen) aangemerkt dienen te worden. Bovendien is in artikel 7:242 BW bepaald dat artikel 7:217 BW van semi-dwingend recht is, zodat er niet ten nadele van de huurder van mag worden afgeweken. De enige uitzondering betreft de huurder die gedurende de huurperiode de ZAV aanbrengt. Met deze huurder mag worden afgesproken dat het volledige onderhoud ten aanzien van de ZAV voor zijn rekening komt.

Conclusie

Om discussies te voorkomen is het is van belang om heldere afspraken te maken over de ZAV, zodat het duidelijk is bij wie de verantwoordelijkheid ligt ten aanzien van het herstel alsmede het verwijderen bij het einde van de huur.

Heeft u zelf te maken met een ZAV en wenst u advies te verkrijgen over uw rechtspositie, neemt u dan contact met ons op mail@adadvocaten.nl of 020 6181 781.

1. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 23 mei 2023, ECLI:NL:GHARL:2023:4350.