Overlastzaken behoren voor verhuurders tot de moeilijkste kwesties. Vaak gaat het om buren en niet zelden klagen buren over elkaar. Op de verhuurder rust dan de moeilijke taak om te bepalen wat de juiste stappen zijn en hoe verstrekkend die stappen moeten zijn. Zorgvuldigheid is dus geboden, maar niet acteren kan weer leiden tot juridische acties van andere huurders. Op 16 augustus 2018 heeft de rechtbank Zeeland-West-Brabant een uitspraak gedaan waarin dit weer eens duidelijk werd (1).

Wat is overlast juridisch?

Als een huurder overlast ondervindt van zijn eveneens hurende buren, is het voor deze huurder uiteraard mogelijk om de buurman daarop rechtstreeks aan te spreken. Slechts als beide partijen van dezelfde verhuurder huren, kan de klagende huurder in voorkomende gevallen zijn verhuurder aanspreken om de overlast te doen ophouden. Een verhuurder dient zijn huurder namelijk het huurgenot te bieden dat de huurder op grond van de huurovereenkomst mag verwachten en is gehouden om eventuele gebreken te verhelpen. Overlast van een eveneens van de verhuurder hurende huurder kan, afhankelijk van de omstandigheden, kwalificeren als een gebrek dat door de verhuurder dient te worden verholpen. Meer specifiek is de overlast dan niet zozeer aan te merken als het gebrek, maar het onvoldoende actie ondernemen van de verhuurder.

Wat mag er van een verhuurder worden verwacht?

Het is echter niet zo dat van een verhuurder verlangd kan worden dat hij bij de eerste de beste overlast klacht direct naar de rechter holt om de huurovereenkomst met de overlastgever te laten ontbinden. Eerst zal er deugdelijk onderzoek moeten worden gedaan naar de achtergrond van de klachten, zal moeten worden bekeken of er niet sprake is van een burenruzie waarin er over en weer klachten zijn, zal als de klachten inderdaad op waarheid lijken te berusten de betreffende huurder daarop aangesproken moeten worden en zal zo mogelijk, bijvoorbeeld door middel van buurtbemiddeling, gezocht moeten worden naar minder verstrekkende oplossingen.

De rechtspraak

In de hiervoor aangehaalde zaak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant waren er zelfs drie huurders die hun klachten gebundeld hadden en van hun gezamenlijke verhuurder vorderden dat die een procedure zou starten tegen de huurder die overlast zou veroorzaken. Daarnaast maakten zij aanspraak op huurprijsvermindering als gevolg van het hun verminderde huurgenot, dat als gebrek diende te worden gezien. Zij legden aan hun vorderingen ten grondslag dat zij (en andere omwonenden) al jarenlang overlast van de buren ervaarden. Die overlast bestond onder meer uit geluidsoverlast, uitschelden, naroepen, bespugen, provoceren, bedreigen en bekogelen van voorbijgangers. Ook zou de buurman buiten zijn woning diverse camera’s hebben geplaatst, waarmee de privacy van omwonenden wordt geschonden. Omdat van de overlast steeds melding is gemaakt bij de verhuurder, maar die verhuurder desondanks onvoldoende zou hebben gedaan om het gebrek te verhelpen, stelden de huurders dat de verhuurder tekort was geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Ook in deze kwestie maakt de rechtbank duidelijk dat er zorgvuldig dient te worden gehandeld voordat rechtsmaatregelen aan de orde kunnen zijn:

“In het algemeen zal van een verhuurder verwacht kunnen worden dat hij naar aanleiding van klachten van een huurder over door een andere huurder veroorzaakte overlast een grondig onderzoek instelt naar de betrouwbaarheid van de klachten en de aard en ernst van de gestelde overlast en dat hij vervolgens de nodige maatregelen neemt. Die zullen in eerste instantie beperkt kunnen blijven tot het aangaan van een gesprek met de overlastgever en met pogingen tot bemiddeling, maar het is mogelijk dat van de verhuurder op een gegeven moment verwacht wordt dat hij een ontbindingsprocedure start tegen de overlast veroorzakende huurder.”

De rechtbank gaat vervolgens na welke stappen deze verhuurder al heeft genomen in het kader van de overlastmeldingen. De verhuurder had in dit geval de huurder al schriftelijk op de overlast gewezen en de huurder verzocht die te stoppen, toen dat niet hielp de gemeente en andere hulpverleners ingeschakeld, via de gemeente afspraken gemaakt met de betreffende huurder en deze afspraken ook bevestigd en gecontroleerd. Toen er vervolgens nog steeds klachten kwamen, heeft de verhuurder buurtbemiddeling aangeboden, maar dat werd door een van de klagende huurders geweigerd, omdat het toch geen zin zou hebben. De rechtbank meent dat deze stap echter op dat moment wel degelijk de aangewezen stap zou zijn en concludeert uiteindelijk dat van de verhuurder bij die stand van zaken niet mocht worden verwacht dat zij een procedure tegen de overlast veroorzakende huurder zou starten. Ook de vordering tot huurprijsvermindering wordt in het verlengde daarvan afgewezen.

Van belang bij dit oordeel is niet alleen dat de verhuurder zijn huiswerk goed gedaan heeft door zorgvuldig met de klachten om te gaan, ruimte te geven voor hoor- en wederhoor en opties te bieden voor conflictoplossing, maar ook dat er van de klagende buren/huurders het nodige wordt verwacht. Dit overigens in lijn met uitspraken van andere rechters. Een voorbeeld daarvan is een uitspraak van het Gerechtshof Den Bosch van 1 december 2020, waarin ook de rechtspraak van de Hoge Raad op dit punt wordt aangehaald (2).

Conclusie

Als een verhuurder te maken krijgt met overlastklachten over een huurder en die klachten zijn afkomstig van buren waaraan de verhuurder ook verhuurt, kan het niet optreden tegen die klachten onder omstandigheden aangemerkt worden als een gebrek, dat door de verhuurder dient te worden verholpen. In het ultieme geval kan dat zelfs zover strekken dat de klagende huurders in rechte kunnen afdwingen dat de verhuurder een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst moet starten tegen de overlast veroorzakende huurder. Mede uit de hiervoor besproken uitspraak volgt echter dat een verhuurder weliswaar de plicht heeft om onderzoek te doen en zo nodig maatregelen te treffen, maar ook dat hij zeker niet zonder meer is overgeleverd aan de grillen van de klagers. Heeft u vragen naar aanleiding van deze blog, neem dan vrijblijvend contact op met Albert van Dijk van van dijk // mahieu advocaten.

  1. Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 16 augustus 2018, ECLI:NL:RBZWB:2023:5818
  2. Gerechtshof Den Bosch, 1 december 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:3695