Huurprijswijziging bij bedrijfsruimte en afwijken van het wettelijk regime

Inleiding

In het geval van huur of verhuur van bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW biedt de wet middels de artikelen 303 en 304 van boek 7 voor zowel huurder als verhuurder de mogelijkheid om onder bepaalde voorwaarden aanpassing van de huurprijs te vorderen, zodanig dat deze overeenstemt met de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Partijen kunnen in de huurovereenkomst van deze regeling afwijken, maar de vraag ontstaat dan in hoeverre door partijen op een dergelijke afwijkende bepaling met succes een beroep kan worden gedaan. Op 9 augustus 2013 heeft de Hoge Raad een arrest gewezen waarbij dit aan de orde was.

De regeling

Artikel 7:303 BW bepaalt dat zowel de huurder als de verhuurder kunnen vorderen dat de rechter de huurprijs, zo deze niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, nader zal vaststellen. In geval van een huurcontract voor bepaalde tijd, kan dat na afloop van de overeengekomen duur, in alle andere gevallen steeds wanneer vijf jaren zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan of waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd. Artikel 7:304 BW bepaalt vervolgens dat de betreffende vordering tot nadere huurprijsvaststelling slechts ontvankelijk is, indien deze vergezeld gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs, opgesteld door een of meer door partijen gezamenlijk benoemde ter zake deskundige(n). Lid 2 van dit artikel bepaalt vervolgens dat, indien partijen over de te benoemen deskundige geen overeenstemming bereiken, zij de rechter kunnen verzoeken een deskundige te benoemen.

Afwijkende bepaling in de huurovereenkomst

In zijn hiervoor aangehaalde arrest van 9 augustus 2013 heeft de Hoge Raad een leidraad gegeven in een geval waarin in de huurovereenkomst een bepaling was opgenomen waarmee het voor partijen pas na ommekomst van twintig jaar mogelijk zou zijn huurprijswijziging te vorderen. De huurder wenste echter desalniettemin na ommekomst van de eerste huurtermijn van 10 jaren tot een verlaging van de huurprijs te komen en beriep zich daartoe op vernietigbaarheid van de bepaling op grond van artikel 7:291 lid 1 BW, waarin is opgenomen dat van de afdeling waarin de wetsbepalingen omtrent de huur/verhuur van bedrijfsruimte niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken (semi-dwingend recht). De betreffende bepaling – zo moest in ieder geval in cassatie worden aangenomen – werd geacht ten nadele van de huurder te zijn. De kernvraag was nu of de huurder de contractsbepaling met succes kon vernietigen, of dat het beroep van de verhuurder op verjaring van dit beroep op vernietiging (ex artikel 3:52 lid 1 onder d, dat bepaalt dat een rechtsvordering tot vernietiging van een rechtshandeling verjaart na drie jaren) terecht was. De kantonrechter en het Gerechtshof meenden kort gezegd dat een beroep op verjaring hier geen pas zou geven, nu de huurder in de regel pas na jaren met de werking van het onderhavige beding in aanraking komt. De Hoge Raad is echter hard in zijn oordeel. Het huurrecht biedt geen aanknopingspunt om niet aan te nemen dat reeds bij het aangaan van de huurovereenkomst de termijn van drie jaren begint te lopen waarbinnen de huurder een beroep op vernietiging had moeten doen, maar voegt er wel aan toe dat het hier een regel betreft die flexibel dient te worden toegepast, zodat de totstandkoming van de huurovereenkomst (kennis bij partijen, inhoud van de onderhandelingen) een rol kan spelen bij beantwoording van de vraag wanneer de huurder een beroep op de vernietigingsgrond ‘ten dienste is komen te staan’. De zaak is overigens terugverwezen naar het Hof voor een definitieve beslissing.

Huurprijswijziging in de huurovereenkomst bedrijfsruimte

In (standaard) huurovereenkomsten bedrijfsruimte is vaak al een regeling omtrent huurprijswijziging (naast reguliere indexatie) opgenomen. Daarnaast biedt de wet hiervoor dus ruimte, waarbij in de huurovereenkomst niet ten nadele van de huurder van de wet mag worden afgeweken. Het arrest van de Hoge Raad leert dat echter niet te licht mag worden gedacht over vernietiging van een afwijkend beding in de huurovereenkomst en de rekbaarheid van de verjaringstermijn van drie jaar zodat het zaak is, zowel voor de verhuurder, maar dus ook voor de huurder, aandacht te besteden aan dit onderwerp. Voor vragen, advisering en/of geschillen in en buiten rechte omtrent de mogelijkheden van huurprijsaanpassing, kunt u terecht bij een van onze huurrechtadvocaten.

Heeft u in een situatie als deze hulp nodig, wilt u advies of wenst u overleg, dan kunt u contact met ons opnemen