Het is algemeen gebruikelijk dat bij de aankoop van een onroerende zaak door de koper wordt bedongen dat, wanneer hij de koopsom niet bijeen weet te krijgen, hij van de koop af kan. Dat wordt het “financieringsvoorbehoud” genoemd. Het is opgenomen in art. 16 van de standaard NVM-koopovereenkomst voor woningen en werkt als een ontbindende voorwaarde.

Terugtreden

De vraag is onder welke omstandigheden de koper terug kan treden. Een bekende vraag daarbij was bijvoorbeeld welk aantal afwijzingen van financieringsinstellingen hij over moet leggen om te kunnen laten zien dat hij inderdaad (bij geen enkele financier) het geld heeft kunnen lenen. Sinds het model van 2014 is het antwoord daarop in de modelovereenkomst zelf terug te vinden: één afwijzing volstaat. Partijen kunnen natuurlijk overeenkomen dat meer afwijzingen moeten worden getoond, of bijvoorbeeld dat (ook) een kopie van de financieringsaanvraag moet worden overgelegd.
Bij de rechtbank Overijssel speelde onlangs een andere vraag, namelijk of op het financieringsvoorbehoud wel een beroep gedaan mocht worden. In deze zaak kocht een 28-jarige vrouw een woning voor een koopprijs van EUR 435.000,00. Op zich niet zo heel bijzonder. Wel bijzonder werd de kwestie doordat de vrouw een jaarinkomen van niet meer dan EUR 22.291,00 bruto genoot. De vrouw kreeg de financiering niet rond. Zij toonde de verkoper de contractueel voorgeschreven drie afwijzingen en deed een beroep op het financieringsvoorbehoud. Uit de overgelegde afwijzingen blijkt dat de vrouw een hypotheek van maximaal circa EUR 80.000,00 zou kunnen krijgen.

Beroep financieringsvoorbehoud

Dat beroep op het financieringsvoorbehoud werd door de verkoper niet geaccepteerd. Die stelde dat de vrouw de 10% boete wegens niet-afname verschuldigd was en begon een procedure tegen haar. De rechtbank is ook van mening dat de vrouw geen beroep kan doen op het financieringsvoorbehoud. De belangrijkste reden die de rechtbank hiervoor geeft is dat de vrouw ten tijde van het sluiten van de overeenkomst (18 december 2013) wist of had moeten weten dat zij met haar inkomen nooit de vereiste financiering rond zou kunnen krijgen. En de rechtbank zegt dat het financieringsvoorbehoud “geen vrijbrief” vormt om tot de aankoop van een woning over te gaan terwijl men op dat moment weet of behoort te weten dat die niet te financieren zal zijn. De koper had voorafgaande aan de koop moeten nagaan of de woning bij benadering binnen haar budget lag.
En daarom mag de vrouw geen beroep doen op het financieringsvoorbehoud. In feite zegt de rechtbank dat het financieringsvoorbehoud niet geschreven is voor een situatie waarin een koper nooit de koopovereenkomst aan had mogen gaan, waarin de koper nooit daadwerkelijk de woning af had kunnen nemen, maar alleen voor gevallen waarin het (nadat vaststaat dat de woning bij benadering binnen het budget past) er alleen nog om gaat om het definitieve ja van de financieringsinstelling te krijgen. Alleen voor de serieuze koper dus. En omdat deze koper geen serieuze koper is geweest mag zij, hoewel een financieringsvoorbehoud in het koopcontract staat, daar toch geen beroep op doen. De wet biedt de rechter de mogelijkheid om af te wijken van een wettelijke of contractuele regel wanneer toepassing van die wettelijke of contractuele regel tot onaanvaardbare consequenties zou leiden.
Op het eerste gezicht komt het logisch voor dat de vrouw een tik over de vingers krijgt. Natuurlijk lijkt zij wel heel lichtvaardig tot de aankoop te hebben besloten. Aan de andere kant mag het instrument dat de rechtbank toepast niet zomaar worden gehanteerd. De rechtbank mag dat alleen maar als sprake is van “onaanvaardbare” gevolgen.

Onaanvaardbare gevolgen

De vraag is waar dat “onaanvaardbare’ nu in zit. Beide partijen, verkoper en koper, zijn immers samen akkoord gegaan met een financieringsvoorbehoud, terwijl uit de uitspraak blijkt dat de koper aan de verkoper had meegedeeld een laag inkomen te hebben en dat zij spaargeld “los moest weken” om de koopprijs te kunnen voldoen. Met evenveel recht kan van de verkoper gezegd worden dat deze onder de gegeven omstandigheden nader had moeten informeren naar de mate waarin de koper de woning zou kunnen financieren of naar haar inkomen. Of anders de koopovereenkomst niet aan had moeten gaan. Of alleen een koopovereenkomst zonder financieringsvoorbehoud. Want die vrijheid had de verkoper natuurlijk ook: niemand dwong hem deze koopovereenkomst met financieringsvoorbehoud aan te gaan. Maar met een koopovereenkomst zonder financieringsvoorbehoud was de koper natuurlijk niet akkoord gegaan en dan was er dus ook geen overeenkomst geweest. De verkoper heeft dus bewust met het financieringsvoorbehoud ingestemd teneinde de woning überhaupt aan deze koper te kunnen verkopen. En heeft dus de mogelijkheid op de koop toe genomen dat er een streep door de overeenkomst zou gaan.

Het heeft er dan ook alle schijn van dat de verkoper – in deze tijden – al lang blij was dat hij een koper voor deze woning in het hogere segment had gevonden. Om onder die omstandigheden te oordelen dat onaanvaardbare gevolgen (voor de verkoper) optreden wanneer een beroep op het financieringsvoorbehoud wordt geaccepteerd lijkt mij wat ver gaan. Die gevolgen houden namelijk niet méér in dan dat er geen koopovereenkomst meer blijkt te zijn. Zelf ziet de rechtbank de onaanvaardbaarheid blijkbaar in schade die voor woningeigenaren kan optreden doordat zij na een – lichtvaardig – aangegane – koopovereenkomst de woning van de markt halen. Maar dat heeft weinig met de onderhavige verkoper en koper te maken.
De rechtbank ziet de oplossing in matiging van de boete. De verkoper heeft de woning korte tijd later voor dezelfde prijs kunnen verkopen en de rechtbank geeft aan dat de boete beperkt wordt tot de daadwerkelijk geleden schade. Daar mag de verkoper zich nog over uitlaten.
Al met al een heel praktische oplossing, een oplossing die de verkoper in staat stelt zijn daadwerkelijk geleden schade vergoed te krijgen en de koper niet meer belast dan nodig is.

Voor meer informatie over het financieringsvoorbehoud of andere aspecten van het vastgoedrecht dan kunt u https://www.huisadvocaten.nl/contact/”>contact opnemen met mr. Hans Stegeman, lid van de Praktijkgroep Vastgoed.