We leven momenteel in economisch barre tijden. De huizenmarkt zit vast en woningen worden zelfs onder hun waarde niet meer verkocht. Als gevolg hiervan is het lastig om de waarde van woningen te bepalen. Zeker executiewaardes zijn nauwelijks reëel vast te stellen, omdat er geen vraag is en de verkoopprijs bij executie vaak nog veel lager uitkomt dat de getaxeerde executiewaarde. In de huidige economie is te weinig (investerings)geld voorhanden en banken zijn bewust terughoudend in het verlenen van hypotheken.
De strengere regels, die momenteel met name op initiatief van banken zelf worden gehandhaafd, stimuleren potentiële kopers niet. Deze dwingen juist om de financieel/belastingtechnisch vaak veel gunstigere huidige situatie te handhaven. Dan maar in die oude woning blijven is het adagium. Die nieuwe woning lijkt weliswaar goedkoop voor wat je krijgt, en de verkoper lijdt er vaak verlies mee, maar ook voor de eigen oude woning geldt in veel gevallen dat de overwaarde is verdampt of dat de waarde zelfs lager is dan de hypotheeklening. Wanneer en hoe we deze “onder water woningen” ooit weer boven water polderen, blijft voorlopige even de vraag.
Hypotheekverstrekkers tonen in stijgende mate begrip voor mensen die (tijdelijk) in een problematische financiële situatie verkeren. Woningen worden allang niet meer per definitie executoriaal geveild, omdat de opbrengst vaak zo laag is dat de eigenaars met een enorme restschuld achterblijven die een bank ook niet kan verhalen. Mensen kunnen buiten hun wil in een dergelijke situatie terechtkomen, bijvoorbeeld bij een faillissement van hun onderneming, een onvoorzien ontslag of een echtscheiding. Indien de aanschaf van de woning is gebaseerd op twee inkomens, is in een dergelijke situatie het ene inkomen vaak niet genoeg om alle lasten te dragen.
Niet altijd is er begrip bij de bank en dan is een executie kort geding het middel om u hiertegen te verweren. Ook in de rechtspraak is er steeds meer begrip voor de huidige economische omstandigheden. Een bank mag niet meer zomaar tot openbare veiling overgaan, maar dient alle opties te overwegen en uiteindelijk de (voor de eigenaars) meest gunstige optie te kiezen. Zo is ook bepaald in een recent vonnis van de voorzieningenrechter van de Rechtbank Amsterdam d.d. 23 mei 2013. Het staat de hypotheekhouder in principe vrij om te bepalen op welk moment hij tot executoriale verkoop overgaat, maar dit recht wordt beperkt door een situatie waarin dit “misbruik van recht” zou opleveren. In deze zaak zou executie een restschuld opleveren van minimaal € 50.000,- (volgens de door de taxateur bepaalde executiewaarde), terwijl de totale achterstallige schuldenlast voor de betrokkenen op dat moment “slechts” € 15.000,- was, inclusief de gemaakte veilingkosten. De betrokkene in kwestie had op dat moment al aan twee van de drie tussen partijen afgesproken voorwaarden voldaan en zou nog moeten voldoen aan een betalingsregeling. Om hieraan te kunnen voldoen genereerde hij al extra inkomsten. De bank had echter onvoldoende vertrouwen in de toekomstige nakoming van de betalingsregeling. Onder deze omstandigheden meende de voorzieningenrechter dat de bank misbruik maakte van haar recht door tot executoriale verkoop over te gaan. De huidige economische omstandigheden waren daarbij een belangrijke overweging.
De voorzieningenrechter heeft bepaald dat een bank tot het uiterste dient te gaan voor zij het middel van openbare veiling kiest en dat als het in redelijkheid nog mogelijk lijkt dat door middel van een regeling een grote restschuld kan worden voorkomen, daarvoor moet worden gekozen. De jurisprudentie zal moeten bepalen welke feiten en omstandigheden hier de grenzen zullen bepalen, maar deze uitspraak is alvast 1-0 voor de huiseigenaren. Nu nog een werkend poldermodel voor onderwaterwoningen.
https://www.huisadvocaten.nl/advocaten/oass-advocaten-haarlem-amsterdam/” target=”_blank”>De heer mr. Bob Parmentier
Advocaat te Haarlem
Parmentier & Oass advocaten
023-5313111
