Een onverwacht probleem: Wat moet ik doen en wat kan ik nog doen?

Van de Nederlandse huishoudens heeft 70% een eigen woning, zodat het grootste gedeelte van de bevolking wel eens of meerdere keren een overdracht heeft meegemaakt. Dit gaat in de meeste gevallen goed, maar gaat ook wel erg vaak fout. Om problemen te voorkomen raden we u aan om dit artikel te lezen en ook door te klikken naar het hoofdartikel op onze website.

Het is van belang dat zowel verkoper als koper snappen dat de verkoop van een woning een grote stap is. Zelfs al is er een financieringsvoorbehoud en bestaat er de wettelijke bedenktijd. Deze kunnen niet altijd worden ingeroepen en dat kan tot zeer kostbare problemen leiden. We hebben in ons hoofdartikel drie casussen (voorbeeldzaken) opgenomen die bijzonder zijn en goed inzicht geven in uw rechten en plichten. Er worden adviezen gegeven voor de verschillende problemen die kunnen ontstaan. Het belangrijkste advies is wel dat u goed moet begrijpen waar u mee bezig bent. Dit is bepaald geen eenvoudige materie en het is voor rechters niet altijd even eenvoudig om te bepalen wat nu rechtens juist is. Een goede advocaat kan u wel goed op weg helpen en u voorzien van een juridisch juist en effectief advies. In algemene zin gelden de volgende adviezen voor u als koper of verkoper.

Advies aan verkoper

Je verkoopt een product, dus dat moet er goed uitzien. Laat je niet verleiden om gebreken weg te moffelen met een “makelaarslaagje”. Natuurlijk mag je goede eigenschappen benadrukken en slechte eigenschappen wat minder aandacht geven, maar let daarbij wel op dat u hier een verantwoordelijkheid heeft: voor u geldt een meldingsplicht!

Advies aan koper

Natuurlijk wil je dat huis in die buurt en heb je daar veel voor over. Echter, let op dat u wel oog blijft houden voor wat u koopt en neem een zorgvuldig besluit. Laat u niet teveel opjagen om te voorkomen dat u spijt krijgt. Niet alleen de woning is van belang, maar ook de wijk waar u gaat wonen. De omgeving is heel belangrijk en kan per straat of zelfs per huizen blok enorm verschillen. Vraag ook naar de buren en eventuele buurtactiviteiten dat u hiermee niet onaangenaam wordt verrast. Het staat u ook gewoon vrij om de buren eens aan te spreken. En dan de woning natuurlijk. Natuurlijk mag u onderhandelen, want u kunt zelfs na ondertekening op grond van de wettelijke bedenktijd bijna altijd nog van de aankoop af, echter niet onder alle omstandigheden (zie het hoofdartikel). Onderschat niet hoezeer u gebonden bent aan een getekend NVW-contract, zelfs al hebt u een voorbehoud financiering. Weet wat u koopt want: voor u geldt een onderzoeksplicht!

Meldingsplicht vs onderzoeksplicht

Verborgen gebreken zijn doorgaans niet bekend, dus die kan je niet melden en komen ook niet bij een niet destructief bouwkundig onderzoek boven tafel. Toch kan je als verkoper nog wel worden nagejaagd als een dergelijk gebrek zich (zelfs na vele jaren) ineens openbaart. Ook voor de verkoper is het wel raadzaam om te (laten) onderzoeken wat de staat is van de woning. Met een eigen bouwtechnisch onderzoeksrapport (bouwtechno) weet je wat je verkoopt en heb je ook een inschatting voor de koper wat herstel ongeveer kost.

Ben je als verkoper op de hoogte van een gebrek, meldt het dan dus gewoon. Mocht je ergens over twijfelen, meldt dat dan gewoon. Dit kan een aanleiding zijn dat uw mededelingsplicht overgaat naar een onderzoeksplicht, want als koper geldt dat al waarschuwing.

En als koper is het van belang dat u bij twijfel altijd een goed onderzoek laat doen. Mocht hieruit volgen dat er ergens twijfel over bestaat doe dan een nader onderzoek en maak eventueel afspraken met verkoper over de kosten. Deze kan die rapportages weer gebruiken bij verkoop, mocht het niet tot een koop komen.

Algemeen advies

Er zijn heel erg veel juridische procedures geweest over deze onderwerpen en hoewel er natuurlijk een goede juridische lijn bestaat kan in de nuance een oordeel van de rechter verrassend zijn. Het is voor een rechter bepaald niet altijd even makkelijk om een juridisch juist oordeel te geven dat ook recht doet aan de belangen van de betrokken partijen. Dit, terwijl de gevolgen van een gelijk of een ongelijk behoorlijk verstrekkend kunnen zijn. De verschuldigdheid van de boete uit het NVM-model koopovereenkomst is 10% van de koopprijs en dat is een pittig bedrag en altijd zonde. Er zijn bepaald maar heel erg weinig betrokkenen die uit piëteit afzien van het innen van die boete nadat deze is toegewezen.

Zoals in alles in het leven is het beste advies om met gezond verstand te handelen en proberen om zo zuiver en eerlijk mogelijk te handelen. Mocht het uit de hand lopen, dan is het al moeilijk genoeg om een rechter te overtuigen van het feit dat het allemaal niet zo oneerlijk is bedoeld. In het hoofdartikel vindt u hiervan mooie en zeer interessante voorbeelden, dus ik raad u aan om even door te klikken.

Wilt u meer weten over dit onderwerp? Een uitgebreider artikel en een toelichting met voorbeeldzaken vindt u op onze site. U kunt natuurlijk ook met ons contact opnemen voor deskundig advies.

Mr. B. Parmentier
parmentier@parmentieradvocaten.nl
Parmentier Advocaten
Haarlem
023-5313111