Een van de belangrijkste factoren die gehanteerd worden bij de beslissing om een woning al dan niet aan te kopen is de omvang van de woonoppervlakte. Deze oppervlakte wordt daarom altijd door makelaars vermeld in de verkoopbrochure of op een verkoopwebsite zoals Funda. Maar wat als de woonoppervlakte achteraf kleiner blijkt te zijn dan is vermeld? Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft zich op 1 december 2020 hierover uitgelaten en het volgende geoordeeld.

Meetinstructie woonoppervlakte

Makelaars zijn veelal aangesloten bij brancheverenigingen zoals de Nederlandse Vereniging voor Makelaars en Taxateurs (NVM) en zijn daarmee verplicht om zich bij het vermelden van de woonoppervlakte te houden aan de meetinstructie van de NEN-2580 norm. Deze norm heeft als doel om aspirant-kopers te beschermen en schrijft daarom voor wat wel of niet meegerekend mag worden als woonoppervlakte van een woning. De norm bepaalt dus in belangrijke mate het vertrouwen van kopers van woningen die door NVM-Makelaars worden aangeboden. In de uitspraak van het Hof had de makelaar niet de juiste meetinstructie gehanteerd en een verkeerd woonoppervlakte vermeld in zijn verkoopbrochure en op Funda. De kopers hebben de makelaar om die reden aansprakelijk gesteld en schadevergoeding gevorderd voor de daardoor ontstane schade.

Aansprakelijkheid

Volgens het Hof mogen (aspirant)kopers er in beginsel op vertrouwen dat een makelaar juiste informatie verstrekt over de eigenschappen van een woning die voor de aankoopbeslissing van koper van belang kunnen zijn. Zo mogen kopers er dus op vertrouwen dat de vermelde oppervlakte van een NVM-Makelaar is gemeten met inachtneming van de NEN-2580 norm en overeenkomt met de opgegeven oppervlakte. Dat is alleen anders indien uit verklaringen of gedragingen van de makelaar kan worden begrepen dat de in de verkoopinformatie vermelde oppervlakte volgens een andere meetinstructie is gemeten of als de omstandigheden twijfel geven over de juistheid van de opgegeven oppervlakte.

De NVM-makelaar had zich in dit geval, niet aan de juiste meetinstructie (NEN-2580) gehouden en heeft zich volgens het Hof daarom onrechtmatig tegenover de kopers gehandeld. De enkele vermelding in de verkoopbrochure en op Funda dat aan de verstrekte informatie geen rechten kunnen worden ontleend, was op zichzelf onvoldoende. Dit soort standaardmededelingen zijn volgens het Hof namelijk niet specifiek genoeg om aanleiding te geven tot twijfel over de juistheid van de verstrekte informatie. De kopers mochten er in dit geval dus op vertrouwen dat de verstrekte informatie van de makelaar juist was en dat de vermelde woonoppervlakte van de woning was gemeten met inachtneming van de NEN-2580 norm. Dit was enkel anders geweest indien de kopers hadden moeten begrijpen dat de vermelde woonoppervlakte volgens een andere methode is gemeten of als omstandigheden twijfel gaven over de juistheid van de opgegeven oppervlakte.

Begroting van de schade

De kopers voerde aan dat hun schade moest worden begroot door uit te gaan van de prijs per vierkante meter. Het Hof ging hier echter niet in mee. Volgens het Hof moet de schade namelijk worden begroot door een vergelijking te maken met de huidige situatie en de situatie waarin zij zouden verkeren als de makelaar zich wel aan de NVM-meetinstructie zou hebben gehouden en de juiste oppervlakte had verstrekt. Gelet op deze hypothetische-situatie oordeelde het Hof uiteindelijk dat de schade moest worden vastgesteld door de reeds betaalde koopsom te vergelijken met de marktwaarde op het moment van aankoop.

Conclusie

Het uitgangspunt in dit soort gevallen is dus dat makelaars juiste informatie moeten verstrekken en dat kopers erop mogen vertrouwen dat makelaars die gebonden zijn aan bepaalde meetinstructies,zoals de NEN-2580 norm, zich daaraan houden. Op het moment dat een makelaar zich hier niet aan houdt, kan hij afhankelijk van de omstandigheden van het geval, aansprakelijk worden gehouden en in sommige gevallen zelfs schadeplichtig zijn. Mocht u vragen hebben omtrent (beroep)aansprakelijkheid, dan kunt u contact opnemen met TEAM Advocaten via info@teamadvocaten.nl