Financieringsvoorbehoud

Wat zijn de vereisten voor een geslaagd beroep op het financieringsvoorbehoud in een koopovereenkomst van een woning?

Vrijwel iedere koopovereenkomst tussen consumenten met betrekking tot de aan- en verkoop van een woning bevat wel een financieringsvoorbehoud. Kort gezegd is het financieringsvoorbehoud een ontbindende voorwaarde in het koopcontract waarop door de koper een beroep kan worden gedaan als hij de financiering van zijn/haar beoogde nieuwe huis, meestal door middel van een hypothecaire geldlening, niet rond krijgt voor een bepaalde datum. De formulering van een dergelijke bepaling kent vele vormen. De vraag is wanneer er door de koper met succes een beroep op kan worden gedaan.

Contractsvrijheid

Het uitgangspunt bij het aangaan van een overeenkomst is dat partijen in beginsel zelf mogen kiezen wat zij afspreken. Het opnemen van een financieringsvoorbehoud is dan ook geen verplichting. Vermogende en/of commerciële kopers kiezen er dan ook vaak voor om een dergelijke bepaling niet op te nemen. Voor de verkopende partij biedt dat extra zekerheid dat de woning zal worden afgenomen en dat kan in de onderhandelingen een voordeel zijn. Vaak wordt er echter wel voor gekozen, omdat er een hypotheekaanvraag moet worden gedaan die eerst door de hypotheekverstrekker moet worden beoordeeld. Ook de vorm en inhoud van deze contractuele bepaling is echter vrij, zodat meer dan eens de vraag ontstaat of en zo ja wanneer de koper met succes een beroep op de bepaling kan doen.

Inspanningsverplichting

Uit de rechtspraak blijkt in ieder geval dat alleen een koper die serieus heeft geprobeerd een acceptabele financiering te verkrijgen, zich op een ontbindende voorwaarde kan beroepen. De inspanningsverplichting die hier vanuit gaat klinkt als vanzelfsprekend, nu een koper anders stil kan blijven zitten en dan alsnog gemakkelijk onder de koopovereenkomst uit kan komen, maar daarmee is nog niet gegeven hoe daaraan wordt voldaan. Omdat het zeer afhankelijk is van de formulering van de in de overeenkomst opgenomen bepaling of de overeenkomst daaraan zelf invulling geeft, heeft de lagere rechtspraak daar nadere invulling aan gegeven.

Stand van zaken

Kijkend naar de jurisprudentie blijkt dat rechters verschillend met deze materie omgaan en dat inderdaad zeer van belang is (i) hoe het beding is geformuleerd en (ii) wat de omstandigheden van het geval zijn geweest. In veel (standaard) overeenkomsten is opgenomen dat al het mogelijke door kopers moet worden gedaan om de beoogde financiering te verkrijgen, maar ook dat is nog een vaag criterium. Vandaar dat ook vaak is opgenomen hoeveel afwijzingen van hypotheekverstrekkers er moeten worden overgelegd om een geslaagd beroep op het financieringsvoorbehoud te kunnen doen en welke stukken er daarbij moeten worden overgelegd om daarmee inzicht te geven in de gegevens op basis waarvan tot afwijzing is gekomen. Ook echter als de bepaling minder uitgebreid is, wordt in de rechtspraak aangenomen dat de inspanningsverplichting van de koper zo ver strekt dat er twee, gedocumenteerde, afwijzingen van geldverstrekkers door de koper moeten worden overgelegd. Kale afwijzingen zijn dus niet zonder meer voldoende, zo kan voorzichtig geconcludeerd worden. Daarbij rust de bewijslast op de koper, omdat die zich op de inwerkingtreding van de ontbindende voorwaarde beroept. Hoewel deze lijn ook recent nog is bevestigd door het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2016:2086), is deze niet keihard en in ieder geval zeer afhankelijk van de feiten. Zo is door een rechter ook wel eens aangenomen dat, als vooraf vaststaat dat als de inspanning zou zijn verricht de nagestreefde financiering niet zou zijn verkregen, met succes een beroep op het voorbehoud kan worden gedaan. Anderzijds kan het, als de koper zich dat vooraf ter dege had moeten beseffen, zo zijn dat moet worden geoordeeld dat de koper dus lichtvaardig tot de koop is overgegaan en het daarmee alsnog in strijd is met de redelijkheid en billijkheid is om een beroep op de ontbindende voorwaarde te doen.

Als het financieringsvoorbehoud wel uitgebreid is geformuleerd geeft dat aanzienlijk meer houvast en duidelijkheid. Voorheen was daarom al in veel standaard overeenkomst opgenomen dat er twee afwijzingen van erkende geldverstrekkende bankinstelling moesten worden verkregen. In de model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning versie 2014 (artikel 16) is echter gekozen voor één afwijzing. De ratio van het feit dat de inspanningsverplichting van de koper hiermee recentelijk minder ver lijkt te strekken is terug te vinden in de toelichting op het model, waar wordt gesteld dat financiële instellingen tegenwoordig zodanig aan wet en regelgeving zijn gebonden dat de acceptatievoorwaarden van de verschillende geldverstrekkers niet of nauwelijks afwijken en een aanvraag bij een tweede geldverstrekker dus waarschijnlijk ook tot afwijzing zal leiden.

Van belang in alle gevallen is nog dat de stukken die worden aangeleverd tijdig met de mededeling van ontbinding worden verstrekt en niet, zoals in de jurisprudentie desondanks nog wel eens wordt geaccepteerd, in de loop van een procedure. De verkoper wordt daarmee immers alsnog benadeeld wanneer pas in die procedure wordt geoordeeld dat de koper aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan en verkoper ook nog in de proceskosten wordt veroordeeld, waar hij wellicht bij eerdere overlegging van de betreffende stukken geen procedure was begonnen. Zuiverder is het dan ook om te stellen dat ook bij ontijdige aanlevering van de documentatie géén rechtsgeldig beroep op de ontbindende voorwaarde is gedaan.

Conclusie en tips

Concluderend is het, wanneer er wordt gekozen voor een financieringsvoorbehoud in een koopovereenkomst ten behoeve van een bestaande woning, van groot belang de betreffende bepaling en de daaruit voortvloeiende verplichtingen zo concreet mogelijk te formuleren. Recente modellen bieden daartoe een goede houvast, maar dienen nog wel zorgvuldig ingevuld te worden. Ook als er geen concrete invulling is gegeven aan de invulling van de ontbindende voorwaarde, blijkt uit de rechtspraak dat de nodig inspanningen moeten worden verricht én gedocumenteerd, om er met succes een beroep op te kunnen doen. Voor advies bij de formulering van een contractuele bepaling of bij problemen die spelen als er een beroep op het financieringsvoorbehoud is gedaan kunt u contact opnemen met een van onze advocaten.