Huur bedrijfsruimte. Opzegging huur winkel in ziekenhuis. Opzeggingsbrief bevat ten onrechte geen gronden. Latere toevoeging laat ten onrechte open of ziekenhuis zelf gaat exploiteren of opnieuw aan een derde wenst te verhuren.
7. Het hof is van oordeel dat hiermee alsnog de redenen voor de opzegging tijdig dat wil zeggen binnen de tot 31 december 2008 lopende opzegtermijn – door De Tjongerschans zijn verstrekt aan Albron, waarna het voor Albron geheel duidelijk was welke positie zij zou innemen (zie haar aangetekende brief van 10 december 2008, hiervoor aangehaald onder 1.6). Aan de materiële eisen van artikel 7:294 BW is derhalve met deze gang van zaken voldaan. Voor zover in de toelichting op grief 2 in incidenteel appel wordt betoogd dat de kantonrechter de nietigheid van de opzegging had dienen uit te spreken, volgt het hof dit betoog niet.
Het hof tekent daarbij wel aan dat als de opzeggingsgronden uitsluitend worden aangemerkt en beoordeeld datgene wat in genoemde e-mailcorrespondentie vastligt. Voor zover de kantonrechter in zijn beoordeling ook mondeling (al dan niet telefonisch) verstrekte informatie heeft betrokken, volgt het hof de kantonrechter niet, zulks in verband met de hiervoor onder 6 gememoreerde betekenis van de opzeggingsbrief.
8. In grief 2 in incidenteel appel wordt er vervolgens over geklaagd dat de wil tot eigen gebruik niet voldoende blijkt uit de hiervoor genoemde e-mailcorrespondentie. Het hof is van oordeel dat de klacht slaagt. Uit de hiervoor onder 1.5 weergegeven email blijkt dat De Tjongerschans op 1 december 2008 nog niet de wil had om het gehuurde onvoorwaardelijk zelf te exploiteren. Er blijkt alleen uit dat De Tjongerschans een hogere opbrengst uit het gehuurde wilde verkrijgen, hetzij door dit zelf te exploiteren, hetzij door de exploitatie en de huur aan te besteden bij de hoogste bieder, afhankelijk van de uitkomsten van een nadere studie (de “business case”). Dat laatste – het sluiten van een huurovereenkomst met de hoogste bieder – kan niet als eigen gebruik worden aangemerkt. Dat het zelf exploiteren dat wel is, doet alsdan niet ter zake, evenmin als de inmiddels door De Tjongerschans getrokken conclusie (door Albron aangevochten) dat zelf exploiteren profijtelijker is. Immers uit genoemd arrest uit 2008 volgt dat het gaat om een dubbele toets, waarbij de verhuurder zowel ten tijde van de opzegging de wil tot eigen gebruik moet hebben als ook op het moment van de beoordeling door de rechter.
9. Indien het uitsluitend zou behoeven te gaan om de situatie op het moment van beoordeling door de rechter gelijk in het standpunt van De Tjongerschans besloten ligt, zou de verhuurder simpelweg in de beëindigingsbrief alle mogelijke beëindigingsgronden kunnen opsommen en in de procedure bij de rechter ermee kunnen volstaan die grond te kiezen die hem op dat moment het beste uit zou komen. Zulks komt in strijd komt met de betekenis die de Hoge Raad heeft gegeven aan de inhoud van de opzeggingsbrief.
Bron: Rechtspraak.nl – LJN: BV0693
