Wanneer een schuldeiser een vonnis behaalt op een (particuliere) verhuurder, dan kan hij beslag leggen op de huur die de verhuurder moet ontvangen. Deze vorm van derdenbeslag kan ook met toestemming van de voorzieningenrechter in de vorm van conservatoir beslag.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

Een huurder wordt door een deurwaarder op de hoogte gesteld van dit beslag door middel van een exploot. Hiermee krijgt de huurder de opdracht om de te betalen huur niet meer uit te betalen aan de verhuurder maar aan de deurwaarder. Vaak staat dit in ambtelijke taal vermeld. De huurder zal dit exploot dus erg goed moeten lezen. Als de huurder desondanks toch aan de verhuurder blijft betalen, dan zal hij nogmaals moeten betalen aan de beslaglegger.

Vaak kan de beslaglegger wel vermoeden dat sprake is van een huurovereenkomst, maar weet hij niet precies hoe hoog de maandelijkse huur is. De huurder die geconfronteerd wordt met een beslag op de huurpenningen moet verklaren of hij inderdaad iets verschuldigd is aan de verhuurder, en zo ja welk bedrag. Dit kan door het invullen van een formulier dat vaak wordt meegezonden door de deurwaarder. De huurder moet dit formulier ook ondertekenen.

De huurder moet deze verklaring afgeven binnen vier weken na de beslaglegging. Voor de huurder is van belang dat hij hiermee zo snel mogelijk aan de slag gaat. Een mondelinge verklaring is niet geldig.

De verklaring moet worden gedaan zodra vier weken zijn verstreken na de beslaglegging. Dat mag ook eerder. Deze verklaring moet worden afgelegd door middel van het invullen en terugzenden van een formulier dat de deurwaarder gelijktijdig met het beslagexploot heeft achtergelaten.

Wanneer de huurder de vragen in het voorgedrukte formulier correct en helder worden beantwoordt, alsmede kopieën meezendt van de huurovereenkomst, betalingsbewijzen en eventuele brieven over gebreken aan het gehuurde, dan heeft de beslaglegger voldoende informatie om vast te stellen welke verplichtingen de huurder heeft.

Wat gebeurt er als de huurder vergeet om deze verklaring af te geven? In dat geval moet hij eerst nog een keer worden gesommeerd om alsnog een verklaring te verstrekken. Aan hem kan een termijn worden gesteld van bijvoorbeeld één of twee weken. Als de huurder dan nog steeds geen verklaring heeft afgegeven, dan kan de huurder worden veroordeeld om het bedrag te betalen dat zijn verhuurder verschuldigd is aan de beslaglegger. Let op: de huurder moet bewijzen dat hij een verklaring heeft afgegeven.

De gevolgen van het niet afleggen van een verklaring kunnen voor een huurder dus desastreus zijn. Het is namelijk mogelijk dat bij hem beslag is gelegd voor een veelvoud van de huur die de huurder ooit nog zou gaan betalen. De beslaglegger zal de huurder dagvaarden om dit bedrag te betalen. In zo’n situatie is het verstandig dat de huurder de begeleiding inroept van een juridische professional. Soms kan een huurder namelijk ontsntappen aan een veroordeling door alsnog tijdens deze procedure een verklaring af te leggen. Het is wel slim om deze verklaring af te leggen voorafgaand aan de dag waarop de huurder is gedagvaard.

Stel: de huurder legt wel bijtijds een verklaring af. Wat gebeurt er dan als de beslaglegger de verklaring van de huurder niet vertrouwt? In dat geval zal de beslaglegger ook een gerechtelijke procedure kunnen starten tegen de huurder.  De beslaglegger moet deze procedure starten binnen twee maanden na de verklaring van de huurder. Voor de huurder is dan van belang dat hij zo snel mogelijk extra bewijsmiddelen toont.Als een verklaring niet aan de vereisten voldoet, moet er van worden uitgegaan dat de huurder geen verklaring heeft afgelegd. Dit kan dan de hierboven reeds genoemde gevolgen hebben.

Uiteindelijk zal de huurder de huur moeten afdragen aan de deurwaarder vanaf het moment dat de beslaglegging plaatsvond. Ook al hoeft hij dus pas enkele weken later een verklaring af te leggen. Een huurder moet dus eigenlijk direct aan de slag met de papieren die hij van de deurwaarder heeft ontvangen, anders loopt hij het risico om dubbel te moeten betalen.

Heeft u vragen over het derdenbeslag? Bent u als huurder in discussie met een beslaglegger? U kunt dan contact opnemen met ons advocatenkantoor.