Wanneer een huurovereenkomst eindigt vanwege sloop of renovatie, dan heeft een huurder recht op een verhuiskostenvergoeding. Dit geldt voor het geval een huurder definitief de woning moet verlaten vanwege een renovatie, en ook in bepaalde gevallen waarin de huurder tijdelijk de woning moet verlaten *1.
Bij het schrijven van de wet is het de bedoeling geweest om alle (soorten) huurders van woonruimte een recht te geven op een verhuiskostenvergoeding. Dit webartikel gaat over huurders van een zorgwoning die definitief hun woning moeten verlaten vanwege sloop of renovatie. Het gaat om huurders bij wie het verlenen van de zorg een bijkomende omstandigheid is ten opzichte van het verstrekken van woonruimte.
Dit webartikel is gebaseerd op een vonnis dat in december 2023 is gewezen door de Rechtbank Midden-Nederland *2. In deze zaak had de verhuurder er ogenschijnlijk geen rekening mee gehouden dat hij een verhuiskostenvergoeding verschuldigd was. Dit betrof een kwestie die waarschijnlijk wel vaker voorkomt in de zorgbranche, maar waarin voor het eerst een vonnis is gepubliceerd.
Wat was er aan de hand?
De verhuurder verhuurde een groot aantal zorgappartementen. Deze verhuurder was gelieerd aan een zorginstelling. Het verlenen van zorg stond niet op de voorgrond. Het appartementencomplex waarin deze appartementen zich bevonden zou worden gesloopt. De verhuurder had voor de huurders andere woonruimte gevonden. De zorginstelling begeleidde de verhuizing. De huurders werden echter niet volledig ‘ontzorgd’. De huurders moesten zelf kosten maken om hun nieuwe appartement in te richten.
Eén van de huurders maakte nadrukkelijk aanspraak op een verhuiskostenvergoeding. De verhuurder was van mening dat hij geen verhuiskostenvergoeding hoefde te betalen. Een letterlijke lezing van de wet zou hierop kunnen wijzen. De wet gaat er namelijk van uit dat de verhuurder een verhuiskostenvergoeding moet betalen als een huurder niet instemt met een einde van de huurovereenkomst. Daarom bieden (professionele) verhuurders die verhuiskostenvergoeding sowieso al aan bij een renovatieproject waarbij de huurders definitief moeten verhuizen. Echter, zo’n scenario speelde hier niet. De verhuurder had de verhuizing als voldongen feit gepresenteerd aan de huurders. De verhuurder had nooit de huurovereenkomsten van de oude appartementen opgezegd. En geen van de huurders had geweigerd om te verhuizen. Dit is typisch een situatie die kan spelen bij de verhuur van zorgwoningen.
Wat oordeelt de rechter?
De Kantonrechter benadrukt nog maar eens dat alle (soorten) huurders aanspraak kunnen maken op een verhuiskostenvergoeding bij een einde van de huurovereenkomst wegens sloop. Dus ook zorghuurders. Daarmee bedoel ik: in ieder geval huurders bij wie het element ‘huur’ een grote rol speelt in relatie tot de totale set met afspraken die zij hebben afgesloten met hun verhuurder/zorgverlener.
Ook oordeelt de Kantonrechter dat het niet de bedoeling is dat een huurder tussen wal en schip belandt, omdat de verhuurder niet de wettelijke route heeft bewandeld. Dus ook wanneer de verhuurder niet de huurovereenkomst heeft opgezegd, en heeft gezorgd voor een andere zorgwoning, kan een huurder aanspraak maken op een verhuiskostenvergoeding.
In feite kon de rechter geen andere beslissing nemen. Het zou namelijk vreemd zijn als een verhuurder zijn wettelijke verplichtingen zou kunnen ontlopen door de huurovereenkomst niet op te zeggen. Er was sprake van een leemte in de wet, die de rechter nu heeft ingevuld met dit gepubliceerde vonnis.
Gevolgen voor verhuurders en huurders in de zorgbranche
Dit vonnis benadrukt dat huurders van dit soort zorgwoningen ook recht hebben op een verhuiskostenvergoeding als zij vanwege sloop of renovatie hun woning moeten verlaten. Dit kan grote financiële gevolgen hebben, eens te meer als er geen reden zou zijn om de verhuiskostenvergoeding te matigen. De wettelijke verhuiskostenvergoeding bedraagt in het jaar 2024 € 7.428. En dat is dus per huurder.
In dit specifieke geval bleek dat de verhuurder de appartementen zelf ook weer huurde. De verhuurder was zelf dus onderverhuurder, en had misschien geen passende vergoeding afgesproken met de hoofdverhuurder. Dit kan zo zijn geweest omdat deze verhuurder er niet bij stil stond dat hij bij de verhuur van zorgappartementen deze vergoeding verschuldigd zou zijn aan zijn huurders.
Verhuurders van zorgwoningen zullen derhalve moeten opletten wanneer zij hun huurders ‘gedwongen’ moeten laten verhuizen. En huurders zullen bij verhuisplannen duidelijk kunnen maken dat zij aanspraak maken op een verhuiskostenvergoeding.
Door Christian Huijsmans, advocaat bij Advocatenkantoor Zeeland
* 1 Zie voor de tijdelijke verhuizing wegens renovatie dit webartikel.
* 2 Het vonnis van december 2023 door Rechtbank Midden-Nederland
