Met de warme zomermaanden achter de rug zijn er ook dit jaar weer diverse geschillen ontstaan omtrent het realiseren van een dakterras binnen een appartementencomplex. Mag dit zomaar en welke regels moeten hierbij in acht worden genomen?

Het dak behoort tot de gemeenschappelijke delen van het gebouw. De appartementseigenaren zijn hiervan gezamenlijk eigenaar. Ingevolge artikel 5:126 en 128 BW voert de VvE (Vereniging van Eigenaars) het beheer over de gemeenschap en is zij bevoegd dienaangaande regels te stellen. Dit betekent dat indien een appartemensgerechtigde een gemeenschappelijk deel wil aanpassen hij daarvoor toestemming nodig heeft van de VvE.

Voor de beslissing hierover is het eerst noodzakelijk te kijken in de splitsingsakte zelf. Besluiten van de VvE welke hiermee in strijd zijn, zijn nietig. In een splitsingsakte kan expliciet zijn aangegeven dat het niet is toegestaan om een dakterras aan te brengen op gemeenschappelijke daken. In dat geval houdt het dadelijk op. Is dit niet aldus vermeld, dan doet op zichzelf het gebruik als dakterras geen afbreuk aan de hoofdbestemming van het dak als gemeenschappelijk gedeelte en is er in die zin geen strijd met de splitsingsakte.

Vervolgens zal door de VvE het belang van de aanvragende appartementseigenaar moeten worden afgewogen tegen mogelijke bezwaren van naaste bewoners inzake te verwachten overlast (geluid, uitzicht/privacy) en alsmede belangen van alle bewoners betreffende precedentwerking, het aangezicht en de waarde van het pand. Vervolgens wordt bij meerderheid van de stemmen besloten.
Het besluit om al dan niet toestemming te geven mag niet in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid. Dan kan de kantonrechter worden gevraagd om het besluit ofwel te vernietigen of een vervangende machtiging af te geven.
Bij dit alles is het van belang dat de gegeven toestemming geen definitieve permanente staat in het leven roept. De gegeven toestemming kan door de VvE worden herroepen indien de omstandigheden hiertoe aanleiding geven. De persoonsgeboden toestemming komt voorts te vervallen indien het appartement wordt verkocht. De nieuwe eigenaar dient alsdan een nieuwe aanvraag in te dienen, waarbij in het licht van de op dat moment bestaande situatie opnieuw hierover moet worden beslist.

De VvE mag voorts voorwaarden verbinden aan het verlenen van toestemming, welke zullen moeten worden nageleefd. Bijvoorbeeld inzage in het ontwerp, eisen aan de deugdelijkheid van de constructie, een regeling betreffende eventuele schade, veroorzaakt door het gebruik van het dakterras, de betaling van eventuele extra onderhoudskosten, alsmede de voorwaarde dat geen (geluids)overlast mag worden veroorzaakt.

Resumerend is de aanleg van een dakterras in een gemeenschappelijk gebouw geen vanzelfsprekendheid. Indien de splitsingsakte dit niet toestaat kan het niet gerealiseerd worden. De toestemming van de VvE is nodig waarbij belangen worden afgewogen en voorwaarden kunnen worden gesteld. Onderzoek en voorafgaande (duidelijke/schriftelijke) toestemming is dan ook noodzakelijk om niet achteraf met problemen geconfronteerd te worden.

Dit artikel is opgesteld door mr. Peter van Lingen, advocaat vastgoedrecht bij Knuwer Advocaten te Alkmaar (petervanlingen@knuwer.nl)