Te weinig woningen, hoge huren; het vinden van een betaalbare huurwoning is een flinke uitdaging. Het komt regelmatig voor dat er via via toch een woning wordt gevonden, die achteraf blijkt te zijn onderverhuurd. De eigenaar wil weten wie er in zijn pand woont, terwijl de huurder mogelijk geld wil besparen door (een deel van) de woning onder te verhuren. Vaak is onderhuur uitgesloten in de huurovereenkomst, maar dat betekent niet automatisch dat de onderhuurder géén huurbescherming geniet. Hoe zit dat precies?

Wat is onderhuur precies?

Onderhuur houdt in dat de hoofdhuurder de woning geheel of gedeeltelijk verhuurt aan een ander: de onderhuurder. Dit kan gaan om slechts één kamer, maar ook om de volledige woning.

Huurovereenkomst: contractbreuk

In veel huurovereenkomsten staat een bepaling dat het verboden is om te onderverhuren, tenzij de huurder vooraf schriftelijke toestemming heeft van de verhuurder. Als de huurder zonder die toestemming toch onderverhuurt, loopt hij of zij het risico dat de hoofdhuurovereenkomst wordt ontbonden op grond van wanprestatie (contractbreuk). In dat geval moeten zowel de hoofdhuurder als de onderhuurder de woning in principe verlaten.

Bescherming van de onderhuurder

Zelfstandige woonruimte

De huurbescherming van een onderhuurder is beperkt. Als de hoofdverhuurder ontdekt dat er sprake is van illegale onderhuur en de hoofdhuurovereenkomst wordt beëindigd, is de kans groot dat ook de onderhuurder het pand moet verlaten. Bij onderhuur van een zelfstandige woonruimte biedt artikel 7:269 lid 1 BW echter nog enige bescherming: de onderhuurovereenkomst wordt in beginsel voortgezet. Wel kan de verhuurder binnen zes maanden een procedure starten bij de kantonrechter om, op bepaalde gronden, beëindiging van de huur te vorderen.

Onzelfstandige woonruimte (kamerhuur)

Bij kamerhuur (onzelfstandige woonruimte) geldt er géén huurbescherming voor de onderhuurder. Na beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst heeft de onderhuurder geen zelfstandig recht op voortzetting. Hij of zij huurt dan zonder recht of titel, wat betekent dat ontruiming via een gerechtelijke procedure mogelijk is.

Conclusie

Ga je een kamer of woning huren? Controleer dan altijd van wie je huurt. Blijkt het om onderhuur te gaan, vraag dan goed na hoe het zit met de hoofdhuurovereenkomst en of er toestemming is van de hoofdverhuurder. En ben je zelf hoofdhuurder en overweeg je onderverhuur? Lees dan zorgvuldig je huurovereenkomst door. Illegale onderverhuur kan leiden tot ontbinding van je eigen huurcontract met alle gevolgen van dien.