Sinds 1 januari 2021 is het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening van kracht. [1] In deze blog schetsen we kort hoe dit besluit zich vertaalt bij huurachterstanden en als gevolg daarvan door verhuurders van woonruimte gevoerde procedures waarin ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning wordt gevorderd.

Ontruiming huurwoning wegens huurachterstand

Als een huurder van woonruimte een huurachterstand laat ontstaan, dan kan een verhuurder bij het oplopen van die achterstand een procedure starten bij de kantonrechter, waarin onder meer betaling van de huurachterstand, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de huurwoning wordt gevorderd. In de regel wordt aangenomen dat drie maanden huurachterstand voldoende is voor het toewijzen van de ontbinding en ontruiming, maar dat is geen gegeven. De huurder kan zich beroepen op omstandigheden die maken dat ontbinding van de huurovereenkomst te vergaande consequenties tot gevolg heeft, zo heeft de Hoge Raad in zijn zogenoemde ‘tenzij’- arrest nog maar eens bevestigd. Daarin is geoordeeld dat naar alle omstandigheden van het geval dient te worden gekeken bij de beoordeling of ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. [2]

Het Besluit Gemeentelijke schuldhulpverlening

Een van die omstandigheden is sinds 1 januari 2015 het Besluit Gemeentelijke schuldhulpverlening, waarin in artikel 2 enkele belangrijke verplichtingen voor verhuurders zijn neergelegd, te weten:

“De verhuurder van een tot bewoning bestemde onroerende zaak verstrekt als er achterstand is in het betalen van de huur de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de achterstand aan het college voor schuldhulpverlening, als hij:

a) inspanning heeft geleverd om in persoonlijk contact te treden met de huurders om deze te wijzen op de mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen;
b) de huurder gewezen heeft op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening;
c) de huurder tenminste eenmaal een schriftelijke herinnering heeft gestuurd over de betalingsachterstand; en
d) bij die schriftelijke herinnering heeft aangeboden om met schriftelijke toestemming van de huurder zijn contactgegevens aan het college te verstrekken en de huurder daarop niet afwijzend heeft gereageerd.”

In een recente uitspraak (27 mei 2022) geeft de rechtbank Rotterdam de achtergrond van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening goed weer: [3]
“Het Besluit is gebaseerd op de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening (hierna: Wgs). In de Wgs is de mogelijkheid opgenomen om signalen van schuldeisers over het bestaan van betalingsachterstanden aan te wijzen op basis waarvan schuldhulpverleners zelf het initiatief moeten nemen voor een intakegesprek met inwoners met schulden (de zogenoemde ‘vroegsignalering’ van schulden). Daarvoor is het nodig dat de schuldhulpverleners meldingen ontvangen over die schulden. Het Besluit noemt een aantal gevallen waarin een verhuurder verplicht is om betalingsachterstanden te melden aan de gemeenten. Er is geen sanctie op niet melden en de verhuurder houdt de mogelijkheid om aan de rechter om ontbinding van de huurovereenkomst te vragen. Dat laat onverlet dat de rechter, gelet op het in r.o. 5.3 weergegeven toetsingskader, bij de afweging of ontbinding en ontruiming te rechtvaardigen is, kan meewegen of aan het bepaalde in dit Besluit is voldaan.”

Met het in de laatste zin genoemde toetsingskader, doelt de rechtbank Rotterdam op het toetsingskader zoals dat (ook) volgt uit het ‘tenzij’-arrest. Zij weegt vervolgens alle belangen en omstandigheden tegen elkaar af. De rechtbank neemt het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening hier als handvat om, in combinatie met het feit dat de huurster zwanger is én zelf beschermingsbewind heeft aangevraagd, de ontbinding en ontruiming af te wijzen. Alleen betaling van de huurachterstand, die op dat moment bijna 15 maanden huur bedroeg, werd toegewezen. De rechtbank verwacht hier dus van de verhuurder (een woningcorporatie), een actieve houding om schulden te signaleren en het verder oplopen daarvan te voorkomen.

Andere rechtspraak

Voor de verhuurder is dit uiteraard een verstrekkende uitspraak. Zelfs meer dan een jaar huurachterstand blijkt in dit geval immers onvoldoende om tot ontbinding en ontruiming te komen. Het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening kán dus verstrekkende invloed uitoefenen op de beslissing van de rechter, maar ook hier geldt weer dat dat geen gegeven is en dat steeds naar de omstandigheden van het geval wordt gekeken. Zo kwam de rechtbank Amsterdam in een uitspraak van 22 februari 2022 bij een huurachterstand van eveneens plusminus 15 maanden tot de beslissing dat er, ondanks dat ook in dat geval de verhuurder niet gehandeld had conform het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening, wel voldoende grond was voor ontbinding en ontruiming. [4] Zo ook de rechtbank Midden-Nederland in een uitspraak van 9 maart 2022, waarin ook een huurachterstand van 15 maanden voldoende werd geacht om de huurovereenkomst te ontbinden, ondanks dat de verhuurder niet aan zijn verplichtingen op grond van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening had voldaan. [5] Wel ging het weer goed voor de huurder in een kwestie bij de rechtbank Limburg (in kort geding). In deze uitspraak d.d. 4 april 2022, waarbij de huurder uiteindelijk een achterstand van 10 maanden huur had laten ontstaan, maar waarin de rechter meewoog dat deze (sociale) verhuurder de regels van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening niet had nageleefd, niet of nauwelijks persoonlijk contact met de huurster had gezocht, terwijl de huurster ook nog een slachtoffer in de Toeslagenaffaire was, wees de rechter de vordering tot ontruiming af. [6]

Conclusie

Het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening legt verhuurders enkele belangrijke verplichtingen op in het kader van het signaleren en voorkomen van schuldenproblematiek. Op het niet naleven daarvan heeft de wetgever geen sancties gesteld. Wel kan het ‘overslaan’ van deze stap in een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde door de rechter worden meegewogen in de beslissing om al dan niet tot ontbinding en ontruiming over te gaan. Voor verhuurders en in het bijzonder verhuurders in de sociale huur is het dus verstandig om deze stap niet over te slaan in het incassotraject. Dat mes snijdt aan twee kanten: het helpt enerzijds de huurder mogelijk om in een vroeg stadium hulp te vinden bij eventuele schuldenproblematiek en dus om de huur te kunnen blijven betalen en anderzijds helpt het in een ontbindingsprocedure als de huurachterstand toch blijft oplopen.

Heeft u vragen naar aanleiding van deze blog, neem dan vrijblijvend contact op met Albert van Dijk van STV Mahieu advocaten.

[1] https://wetten.overheid.nl/BWBR0043850/2021-01-01
[2] Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810
[3] Rechtbank Rotterdam, 27 mei 2022, ECLI:NL:RBROT:2022:4103
[4] Rechtbank Amsterdam, 22 februari 2022, ECLI:NL:RBAMS:2022:742
[5] Rechtbank Midden-Nederland, 9 maart 2022, ECLI:NL:RMMNE:2022:862
[6] Rechtbank Limburg, 4 april 2022, ECLI:NL:RBLIM:2022:2597