In de zaak, aanhangig voor de Rechtbank Amsterdam, waar in een vonnis is gewezen op 7 december 2018 (vindplaats ECLI:NL:RBAMS:2018:9663) is aan de orde gekomen of een verhuurder zijn huurders kan verplichten daadwerkelijk gebruik te laten maken van het gehuurde (in kwestie gehuurde woonruimte). In de zaak die aan de Rechtbank Amsterdam is voorgelegd, was in de huurovereenkomst geen expliciete verplichting opgenomen om hoofdverblijf te houden in het gehuurde. Wel staat in deze huurovereenkomst het verbod om het gehuurde zonder toestemming van de verhuurder geheel of gedeeltelijk aan derden onder te verhuren en/of in gebruik te geven. De Rechtbank oordeelde in dit geval dat, hoewel in de huurovereenkomst niet expliciet een plicht tot het houden van hoofdverblijf in het gehuurde is opgenomen, dit wel impliciet uit de huurovereenkomst volgt.

Algemeen

De hoofdregel is dat een schuldeiser (in dit geval een huurder) niet verplicht is om van zijn rechten gebruik te maken. In kwestie de huurder geen gebruik hoeft te maken van zijn recht op bewoning. Dit is anders indien dit leidt tot schade en/of ander nadeel aan de kant van de verhuurder, bij voorbeeld doordat er geen toezicht is dan wel wordt gehouden op het gehuurde. De verplichting tot bewoning geldt wel indien dit expliciet in de huurovereenkomst is opgenomen.

Verplichtingen

In de meeste model huurovereenkomsten/voorwaarden is de verplichting tot het houden van hoofdverblijf duidelijk opgenomen en kan de huurder hieraan dan ook worden gehouden. In al deze zaken is het een zeer lastig punt om te bewijzen of de huurder nu wel of geen hoofdverblijf houdt in het gehuurde. De hoofdregel is dat de verhuurder – als de partij die stelt dat de huurder niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft – dit moet bewijzen. In de praktijk ligt dit echter genuanceerder c.q. wordt dit genuanceerder uitgewerkt. De reden hiervoor is dat de verhuurder in beginsel geen zicht heeft op wat zich in het gehuurde afspeelt. Het is dan ook voor verhuurder veel moeilijker te bewijzen dat de huurder geen hoofdverblijf heeft dan dat het voor de huurder is om te bewijzen dat hij wel hoofdverblijf in het gehuurde heeft. In dit licht heeft de wetgever bij de invoering van het nieuwe huurrecht dan ook als toelichting gegeven dat het aan de huurder is om te bewijzen dat hij wel het hoofdverblijf heeft. Ook in diverse jurisprudentie wordt dit standpunt aangenomen c.q. de bewijslast op de huurder komt te liggen (zie ook Hof Amsterdam 8 maart 2011, WR 2012, 3).

NB: wel geldt veelal dat de verhuurder het vermoeden dat de huurder geen hoofdverblijf in het gehuurde heeft wel zoveel als mogelijk moet onderbouwen. Een (blote) stellingname is dan ook veelal niet toereikend voor de waardering van de feiten. Voor het oordeel of sprake is van hoofdverblijf volgt uit de jurisprudentie dat de beoordeling hiervan zeer divers van aard is alsmede zeer afhankelijk is van de omstandigheden van het geval.