Soms krijg ik in als advocaat een op het eerste gezicht eenvoudig geschil op mijn bord dat een groot principieel karakter heeft. De uitkomst van een relatief klein geschil is dan ineens voor heel Nederland belangrijk.
Zo werd ik benaderd door een huurster van een appartement in één van de meest gewilde buurten in Amsterdam. Zij had van haar verhuurder een huurverhogingsaanzegging ontvangen: of ze in plaats van € 350,00 per maand € 1.850,00 per maand wilde gaan betalen. De verhuurder vond dat gerechtvaardigd omdat de beschermde huurprijs die cliënte betaalde hem verhinderde winst te maken op de verhuur van zijn appartement. Natuurlijk heb ik voor de huurster deze huurverhoging afgewezen.
De verhuurder heeft vervolgens de huur opgezegd, omdat de huurster een volgens hem gerechtvaardigde huurverhoging had afgewezen.
Het meest verstrekkende argument van de verhuurder was dat het Nederlandse huurbeschermings- systeem voor woningen in strijd is met het eigendomsrecht. Verhuurder deed hiervoor een beroep op het Europees Verdrag voor de Recht van de Mens. Dat Verdrag geeft eigenaar, volgens de verhuurder, het recht om een redelijke winst te maken op de exploitatie van hun onroerend goed.
Kantonrechter
De verhuurder heeft vervolgens bij de Kantonrechter gevorderd dat de huurovereenkomst met mijn cliënte moest worden beëindigd, omdat de huurster ten onrechte zijn huurverhogingsvoorstel had afgewezen. Zo werd een eenvoudige zaak over een huurverhogingsaanzegging een belangrijke zaak met grote principiële vragen, waarbij het hele Nederlandse huurbeschermingsstelsel voor woningen op het spel stond.
De grote en technisch gecompliceerde vragen over de verhouding tussen het Nederlandse huurrecht en het Europese Verdrag voor de Rechten van de Mens zijn natuurlijk in het verweer uitvoerig aan de orde gekomen. Alle relevante arresten van het Europese Hof voor de Rechten van de Mens zijn behandeld om de rechter ervan te overtuigen het bouwwerk van de Nederlandse huurwetgeving in stand te laten. Er is aangevoerd dat het Nederlandse huurrecht stelsel het product is van door de politiek gemaakte keuzes. Het is een afgewogen systeem waarover de politiek gaat. Daar kun je het als verhuurder niet mee eens zijn, maar dan moet je bij de politiek zijn. Een verhuurder moet al zeker niet zijn politiek strijd over de rug van een individuele huurster uitvechten.
Menselijke maat
Zeker zo belangrijk was om de menselijke maat in de procedure terug te brengen: De strategie was om voor mijn cliënte goed aan de rechter duidelijk te maken dat zij niet over het Nederlandse huurrecht besliste, maar over het lot van een individuele huurster. Toewijzing van de vorderingen van de verhuurder zou betekenen dat cliënte haar woning zou moeten verlaten met een enorme huurschuld. Er is daarom veel aandacht besteed aan de specifieke situatie van cliënte. Aandacht voor de inkomenspositie van mijn cliënte. Die maakte het onmogelijk om een buitenwettelijke huurverhoging te betalen. Aandacht voor de vraag of de verhuurder nou werkelijk verlies maakte op de verhuur van het appartement. Aandacht voor de onroerend goed-portefeuille van de verhuurder. Uit ons onderzoek in het kadaster bleek dat de verhuurder andere woningen in het complex met grote winsten had verkocht.
De vorderingen van de verhuurder zijn door de Kantonrechter afgewezen, waarbij de rechter veel van de in het verweer gebruikte argumenten heeft gebruikt.
Hoger beroep
De verhuurder is in hoger beroep gegaan bij het Gerechtshof in Amsterdam. Ook daar is de verhuurder in het ongelijk gesteld. Mooi was dat het Gerechtshof ons argument heeft gevolgd dat bij de beoordeling van de vraag of de verhuurder stelselmatig verlies maakt op de verhuur ook van belang is of de verhuurder met de verkoop van andere appartementen in het complex grote winsten heeft gemaakt. Dat had geen rechter eerder beslist. De uitspraak heeft in de vakbladen aandacht gekregen.
Verhuurder heeft daarna de strijd tegen mijn cliënte opgegeven. En hij heeft ons advies uiteindelijk opgevolgd: Hij richt zijn pijlen nu op de politiek in plaats van op mijn cliënte.
Mijn cliënte kan na jarenlange juridische strijd eindelijk weer rustig wonen.