De coronacrisis en de overheidsmaatregelen die ten gevolge hiervan zijn genomen, hebben verstrekkende economische gevolgen. Huurders kampen met grote omzetdalingen, horecagelegenheden zijn gesloten, door liquiditeitskrapte kan de huur niet meer worden betaald en faillissementen dreigen.
Wat betekent dit voor de huur van bedrijfsruimte? Wat zijn de juridische mogelijkheden. De huur opschorten dan wel geheel of gedeeltelijk niet betalen? In dit artikel zal hierop worden ingegaan.

Gebrek

Een huurder die op last van de overheid zijn horecagelegenheid (tijdelijk) heeft moeten sluiten zou een beroep kunnen doen op de regeling van een ‘gebrek’ in de zin van artikel 7:204 BW. In dat geval kan worden verzocht om huurverlaging. Hoewel stoornissen die niet direct het gebruik van het gehuurde betreffen ook soms als gebrek beschouwd kunnen worden, geldt dat niet als sprake is van externe factoren waarop de verhuurder geen invloed kan uitoefenen, zoals hier het geval is. Bovendien zijn in de meeste huurcontracten (in ieder geval de ROZ-contracten) de mogelijkheden om schadevergoeding en huurprijsvermindering te vorderen contractueel uitgesloten.
Deze mogelijkheid lijkt dus niet erg kansrijk.

Overmacht

Hiervan is sprake indien de huurder wordt verhinderd of belemmerd om de verbintenis na te komen door buiten zijn schuld ontstane en niet voor zijn risico komende tekortkomingen in de nakoming.
Op grond van de rechtspraak bij eerdere crises wordt een recessie, economische crisis of bijzondere gebeurtenis in beginsel beschouwd als een omstandigheid waarmee huurders rekening moeten houden bij het sluiten van de huurovereenkomst en dus als onderdeel van het normale ondernemingsrisico van een huurder.
Van belang is in dit geval ook wat er in het huurcontract is omschreven. Partijen hebben de mogelijkheid in de overeenkomst een beroep op overmacht uit te breiden, te beperken of nader te concretiseren. In de meeste contracten zal een beroep op overmacht zijn beperkt, hetgeen de positie van de huurder nog weer lastiger maakt.
Voorts gaat het bij overmacht om werkelijke “ totale onmogelijkheid”. Een gedeeltelijke of tijdelijke onmogelijkheid met de kans om een eventueel opgelopen achterstand aan te vullen, maakt de mogelijkheid om een geslaagd beroep te doen op overmacht kleiner. Ook geldt voor de huurder een zware bewijslast want hij moet aantonen dat het werkelijk volstrekt onmogelijk is, ook gelet op zijn vermogensrechtelijke positie, de huur te betalen en dat hij er alles aan heeft gedaan en alle mogelijke voorstellen heeft gedaan om zijn verplichtingen toch na te komen.

Onvoorziene omstandigheden/redelijkheid en billijkheid

Voor toepassing van artikel 6:258 BW is mogelijk aanleiding indien er sprake is van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat de wederpartij van degene die herziening van de overeenkomst verlangt, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten.
Uit de rechtspraak blijkt dat een dergelijk ingrijpen van de rechter in de contractverhouding terughoudend en slechts bij grote uitzondering wordt toegepast.
In dit geval is er echter wel sprake van een zeer uitzonderlijke crisis, die zijn weerga niet kent, die volstrekt onverwachts is opgekomen, waarbij er dus geen voorbereidingstijd is geweest en die mogelijk lang kan gaan duren, met grote economische gevolgen voor het voortbestaan van bedrijven en daarmee de werkgelegenheid. Het is niet uit te sluiten dat de rechter in deze uitzonderlijke, volstrekt onvoorzienbare, ramp, vanuit maatschappelijk oogpunt zal ingrijpen, zeker indien de situatie nog lang zal gaan duren. Bovendien biedt deze mogelijkheid het voordeel dat de rechter, afhankelijk van de omstandigheden van het geval, de pijn kan verdelen en op grond van redelijkheid en billijkheid kan bepalen dat tijdelijk de huur niet, dan wel voor een gedeelte moet worden betaald. Daarbij zal van belang zijn wat de economische gevolgen zijn voor een specifieke huurder en wat deze heeft gedaan om toch zijn verplichtingen, eventueel gedeeltelijk, na te komen. Ook kan van belang zijn wat de verhuurder dienaangaande verder heeft gedaan en wat voor hem de economische gevolgen zijn.

Conclusie

De mogelijkheden om met het een beroep op de regeling van een gebrek dan wel op overmacht de gevolgen van de coronasituatie geheel bij de verhuurder neer te leggen, lijken voor de huurder feitelijk nauwelijks aanwezig. Meer kans biedt in deze uitzonderlijke situatie de mogelijkheid om met een beroep op onvoorziene omstandigheden tijdelijk in te grijpen in de contractverhoudingen en afhankelijk van de omstandigheden van het geval het leed te verdelen.
Het is van belang dat partijen in een vroegtijdig stadium contact met elkaar opnemen om de mogelijkheden hiertoe te verkennen en tot afspraken te komen. Lukt dat niet dan kan de rechter worden ingeschakeld, waarbij het waarschijnlijk is dat deze bij de beoordeling zal kijken wat tot nu toe in alle redelijkheid door partijen is ondernomen en voorgesteld.

Indien u overleg of advies wilt kunt u met mij contact opnemen.

Peter van Lingen
Advocaat vastgoed en ondernemingsrecht bij Knuwer advocaten te Alkmaar

petervanlingen@knuwer.nl
Tel: 072 – 2001044