Veel burenruzies draaien in essentie om landjepik. De vraag is namelijk vaak wie de eigendom heeft over de grond, en in het verlengde daarvan, waar de erfgrenzen precies lopen. Vaak blijkt dan dat een van de buren aan landjepik heeft gedaan. Hoe komt de grond dan terug?

Landjepik en het kadaster

De eigendom van een perceel wordt vastgelegd in het kadaster. Het kadaster is openbaar, dus iedereen kan zien wie eigenaar is van welk stuk grond.

Het verkrijgen van grond van een ander gaat in principe alleen door dit stuk grond van de ander te kopen en de overdracht bij de notaris te regelen. De notaris zorgt dan ook weer voor inschrijving in het kadaster.

Het kadaster is leidend waar het gaat om de vraag wie een stuk grond toebehoort. Toch kan een stuk grond ook op een andere manier eigendom worden van een ander, zonder dat daarvoor een koop en overdracht heeft plaatsgevonden. Deze verandering staat niet ingeschreven in het kadaster. Toch is ook dan sprake van overgang van de eigendom van de grond. Dit gebeurt door verjaring.

Landjepik en verjaring

Door zogenoemde verjaring kan iemand, zonder daarvoor betaald te hebben, eigenaar worden van de grond van een ander.

Bezitsdaad

Wat is daar dan voor nodig? Er moet in ieder geval sprake zijn van een bezitsdaad. Van een bezitsdaad is sprake wanneer degene die eigenaar wil worden van een stuk grond (zonder daar netjes voor te betalen) zich een stuk grond toe-eigent door daar bijvoorbeeld een hek omheen te zetten of zich anderszins zo te gedragen alsof hij al eigenaar zou zijn. Of dat is “gelukt” wordt beoordeeld naar de uiterlijke feiten. Met andere woorden wordt de vraag beantwoord of het voor een voorbijganger lijkt alsof een ander eigenaar is van het stuk grond. Het bezit van het stuk grond, moet ten minste twintig jaar ononderbroken plaatsvinden. Het bezit mag in de tussentijd wel overgaan op een andere eigenaar, maar het hekwerk moet twintig jaar onafgebroken op die plek hebben gestaan. Na die twintig jaar is men dan eigenaar van het stuk grond dat men zich heeft toegeëigend.

Rechtszekerheid

Ondanks dat degene die de grond inpikt de daadwerkelijke eigendomsverhoudingen had kunnen raadplegen in het kadaster, vindt de wetgever dat de juridische situatie niet te lang mag afwijken van de feitelijke situatie. De wetgever vindt dat deze twee situaties (de juridische eigendom en de feitelijke eigendom) op enig moment weer gelijk moeten zijn. Dat moment is vastgesteld op twintig jaar nadat de “landjepikker” het stuk grond in bezit heeft genomen. Na die tijd kan degene die volgens het kadaster eigenaar is van de grond geen aanspraak meer maken op die grond. De grond is dan overgegaan op een ander.

Landjepik en verdere mogelijkheden

Wat valt er dan nog te doen als de eigendom door verjaring is verloren en een vordering op teruglevering daarop afstuit?

Zoals eerder benoemd had de “landjepikker” in het kadaster kunnen nagaan wie de eigenaar van het stuk grond was. Als deze dat nalaat en het stuk grond zomaar in bezit neemt, kan hij daardoor onder omstandigheden onrechtmatig jegens de rechtmatige eigenaar handelen. Als het handelen van de buurman als onrechtmatig kan worden gezien, is het mogelijk dat de landjepikker een schadevergoeding moet betalen. Die vergoeding kan in geld of in natura zijn.

Als schadevergoeding wordt betaald in natura, betekent dit dat de grond wordt teruggeleverd. Let op, want ook deze vordering kan verjaren. (HR 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:309,)

Indien schadevergoeding in natura in uw geval geen optie is, is het wellicht wel mogelijk om schadevergoeding te krijgen in de zin van een financiële compensatie. Hoe hoog deze zal zijn, hangt onder andere af van de gemiddelde grondprijs in de buurt en van de omstandigheden van het geval.

Conclusie

Hoe dan ook blijft het vervelend voor de rechtmatige eigenaar. Niet iedereen controleert immers altijd de grenzen van zijn perceel. Het kan zomaar voorkomen dat de grenzen, bij controle, al meer dan twintig jaar anders lopen dan op grond van het kadaster de bedoeling is. Schadevergoeding vorderen kan dan een optie zijn om de grond terug te krijgen of om een financiële compensatie te krijgen. Of dat in uw situatie mogelijk is, kunt u het beste laten beoordelen door een gespecialiseerde advocaat.