Als iemand een nieuwbouwwoning laat bouwen, dan gebeurt dit op basis van bouwtekeningen. Hij weet dan van tevoren waar hij aan toe is. Hij kan bij wijze van spreken al plannen maken voor de inrichting van de woning.

De bouw van een nieuwbouwwoning verloopt echter niet altijd vlekkeloos. Zo kan het gebeuren dat een aannemer noodgedwongen een aanpassing moet verrichten op het oorspronkelijke bouwplan, waardoor een woning wordt geleverd met een kleiner woonoppervlak. De koper van de woning, die ook opdrachtgever is voor de bouw, lijdt dan veelal schade. Een woning met minder vierkante meters die benut kunnen worden is namelijk veelal ook minder waard.

In veel gevallen zal de aannemer niet betwisten dat hij aansprakelijk is voor de schade. Wel wordt er gediscussieerd over de hoogte van de schade. In dit webartikel bespreek ik hoe die schade berekend zou kunnen worden. In de praktijk worden hiervoor verschillende methodieken gebruikt.

Verlies van m2 gerelateerd aan de bouwsom

De meest eenvoudige methode om de schade te berekenen is door het aantal verloren m2 af te rekenen tegen de prijs per m2 van de te bouwen woning. Stel: de aanneemsom is € 300.000 en de woning is 150 m2. Dan kost één m2 € 2.000. Als de nieuwbouwwoning drie vierkante meter kleiner wordt, dan zou de schade voor de koper berekend kunnen worden op € 6.000,00.

Bij deze berekeningswijze wordt dus de aanneemsom als uitgangspunt gehanteerd, en niet de totale bouwkosten van de woning. Er kan een verschil zijn tussen deze twee, omdat een woning ook zonder sanitair kan worden opgeleverd. Als een koper zelf nog sanitair laat plaatsen of tijdens dan wel na de bouw buitenom de aannemingsovereenkomst voor een andere afwerking kiest dan zijn de totale bouwkosten hoger. Er zijn mij geen voorbeelden bekend waarin de civiele rechter de methodiek waarbij de schade wordt gerelateerd aan deze ‘kale’ bouwkosten per m2 goedkeurt. Weel heeft de arbiter in een zaak bij de Raad van Arbitrage de schade al wel eens op deze wijze berekend, zie RvA eerste aanleg | 28.647

Er kan kritiek worden geleverd op deze methode. De hoogte van een aanneemsom wordt namelijk niet alleen bepaald door de omvang van een bouwwerk. Zo kan het bijvoorbeeld vanwege de grondsamenstelling duurder zijn om een woning op de ene plaats te realiseren dan op de andere plaats. Of er kan gekozen zijn voor een bijzondere bouwtechniek die voor extra kosten zorgt. Maar bovenal kan het verlies van het aantal m2 het voor de koper veel moeilijker maken om optimaal gebruik te maken van de ruimte.

Schadeberekening op maat

In een aantal arbitrageprocedures is gekozen voor een berekeningswijze die zoveel mogelijk aansluit bij de werkelijke schade. Hierna zal ik twee van deze zaken bespreken.

In de zaak Garantiegeschillen (Woningborg) 81017 vond de arbiter de formule waarbij de prijs per m2 wordt gehanteerd niet toepasselijk omdat de opdrachtgever meer hinder heeft van het verlies van het aantal m2. De opdrachtgever kon zijn woning daardoor niet meer op een bepaalde wijze gebruiken. De schadevergoeding werd gebaseerd op de kosten die ermee gemoeid waren om de woning aan te passen, zodat de koper deze gebruiksmogelijkheden weer terug kreeg. Let wel: dat laatste was in deze zaak mogelijk.

Ook in RvA eerste aanleg | 25.129 oordeelde de arbiter dat de eenvoudige rekenmethode niet passend was. De arbiter maakt vervolgens zelf een schatting van de schade die de opdrachtgever heeft geleden.

Deze uitspraken bieden dus de mogelijkheid om maatwerk te verrichten, zodat een consument die een nieuwbouwwoning laat bouwen een passende schadevergoeding kan ontvangen.

Conclusie

De schade die een koper/opdrachtgever lijdt omdat aan hem (noodgedwongen) een woning met een kleinere oppervlakte wordt geleverd kan op verschillende wijzen berekend worden. Het is daarbij mogelijk om maatwerk te verrichten.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes