De WOZ-waarde van een landgoedwoning op een kwalificerend landgoed kan worden vastgesteld aan de hand van een speciale waarderingsregel. De landgoedwoning mag worden gewaardeerd door rekening te houden met een waardedrukkende instandhoudingsverplichting van het landgoed. De WOZ-waarde wordt gevonden door de waarde in het economische verkeer (vrije verkoopwaarde) van de landgoedwoning te vermenigvuldigen met een ‘instandhoudingsfactor’.
Rechtbank Middelburg heeft onlangs uitspraak gedaan over de bepaling van de WOZ-waarde van landgoedwoning. De rechtbank was van oordeel dat de gemeente de instandhoudingsfactor voor een landgoed met gevarieerde gronden (bos-/natuurgrond en cultuurgrond) terecht op 0,75 had gesteld vanwege de grondsamenstelling. De landgoedeigenaren hadden een instandhoudingsfactor van 0,60 bepleit. Zij baseerden zich op informatie van de Stichting tot behoud van particuliere historische buitenplaatsen. Maar dat was naar het oordeel van de rechtbank toch geen voldoende onderbouwing.
Voor volgens de Natuurschoonwet aangewezen landgoederen die voorts aan bepaalde (beplantings)voorwaarden voldoen, geldt een speciale waarderingsregel voor de waardering van de daarop staande landgoedwoning. De woning mag worden gewaardeerd met inachtneming van de verplichting om het landgoed ten minste 25 jaar in stand te houden en met inachtneming van voorgeschreven regels voor het bosbeheer. De uitkomst van deze waarderingsmethode heet de bestemmingswaarde. De bestemmingswaarde wordt bereikt door de waarde in het economische verkeer (vrije verkoopwaarde) te vermenigvuldigen met een ‘instandhoudingsfactor’.
Rechtbank Middelburg heeft onlangs een uitspraak gedaan over de WOZ-waarde van een landgoedwoning met behulp van deze waarderingsmethode. Het betrof de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2005 voor het WOZ-tijdvak jaar 2007. De landgoedeigenaren maakten bezwaar tegen de gekozen referentieobjecten, omdat deze niet vergelijkbaar zouden zijn met de landgoedwoning. Verder waren zij van mening dat de gemeente een te hoge instandhoudingsfactor in aanmerking had genomen. Zij meenden dat de instandhoudingsfactor 0,60 moest zijn. Zij ontleenden dit uit informatie van de Stichting tot behoud van particuliere historische buitenplaatsen. De gemeente had de instandhoudingsfactor echter op 0,75 gesteld.
Over de bruikbaarheid van de gekozen referentieobjecten merkte de rechtbank op dat het niet vereist is dat referentieobjecten identiek moeten zijn aan de woning die moet worden gewaardeerd. Wel is het zo dat eventuele verschillen in onderhoud, ligging, oppervlakte, inhoud en m2- / m3-prijs voldoende toegelicht en aannemelijk moeten zijn gemaakt. Deze verschillen moeten ook in voldoende mate tot uitdrukking worden gebracht in de waarde. In het taxatierapport van de gemeente was naar het oordeel van de rechtbank met de verschillen voldoende rekening gehouden.
Over de door de gemeente toegepaste instandhoudingsfactor merkte de rechtbank op dat uit een toelichting van de minister van Financiën bleek dat de gemiddelde instandhoudingsverplichting op 20% wordt geschat. Dat komt overeen met een instandhoudingsfactor van 0,80. Verder stelde de rechtbank vast dat de instandhoudingsfactor afhankelijk is van de gronden van het landgoed. Bestaat een landgoed in overwegende mate uit bos- en natuurgronden en staat daarop een historische buitenplaats, dan drukt de last van de instandhoudingsverplichting (veel) zwaarder dan in het geval een landgoed in overwegende mate uit cultuurgrond bestaat. In het eerste geval kan de instandhoudingsfactor tussen de 0,60 en 0,70 liggen.
De gemeente had onweersproken gesteld dat de gronden van het landgoed gevarieerd waren en dat dat de reden was geweest om de instandhoudingsfactor op 0,75 te stellen. Naar het oordeel van de rechtbank had de gemeente deze hoogte van de instandhoudingsfactor voldoende aannemelijk en inzichtelijk gemaakt. Dat de instandhoudingsfactor 0,60 moest zijn, was volgens de rechtbank niet voldoende door de landeigenaren onderbouwd.
De rechtbank kwam tot de slotsom dat de gemeente de WOZ-waarde van de landgoedwoning niet te hoog had vastgesteld en verklaarde het beroep van de landgoedeigenaren ongegrond.
Bron: www.rechtennieuws.nl, 10 oktober 2008
