Bij de verkoop van een huis komt vaak nogal wat kijken. In veel gevallen zal een makelaar betrokken zijn bij het proces en zal hij/zij een deel van de rompslomp van u overnemen. Uiteindelijk bent u natuurlijk wel degene die het huis verkoopt en daar horen de nodige verantwoordelijkheden bij.

Een probleem met een woning, dat pas na de overdracht van het huis aan het licht komt, wordt ook wel een verborgen gebrek genoemd. Dit gebrek was immers niet bekend bij de koper op het moment dat de koopovereenkomst gesloten werd. Het gaat vaak om gebreken aan de woning die niet direct zichtbaar zijn en zich achter de muren of in de plafonds bevinden. Denk daarbij aan funderingsproblemen, slechte elektra of leidingen. Juridisch gezien kan gesproken worden over de verkoop van een non-conforme zaak. De woning voldoet niet aan de verwachtingen van de koper.

Is de koper of verkoper verantwoordelijk voor een dergelijk gebrek? Als de verkoper bekend is met het gebrek en behoort te weten dat dit van invloed is op de keuze van de koper om de woning te kopen (al dan niet voor deze prijs), dient hij hiervan mededeling te doen. Is de verkoper echter niet op de hoogte van dit gebrek, dan kan hem niet zomaar verweten worden dat hij hier geen mededeling van doet.
De verkoper is niet verplicht alle piepende planken en kleine gebreken mee te delen om zo de kopende partij volledig in te lichten. Ook de koper heeft een verantwoordelijkheid om onderzoek te doen naar de staat van de woning. Denk hierbij aan een bouwkundig onderzoek bij oudere gebouwen of het goed doorvragen indien er specifieke wensen zijn voor de woning.

De plicht van de koper om onderzoek te doen en de plicht van de verkoper om voldoende mede te delen over de zaak hebben over en weer invloed op elkaar. Bij een uitgebreid bouwkundig onderzoek door de koper, mag de verkoper ervan uitgaan dat hij zelf geen uitgebreid verslag van de zaak hoeft aan te leveren. Omgekeerd geldt, dat de koper mag uitgaan van de juistheid van hetgeen wordt medegedeeld door de verkoper en niet zelf nog hoeft te onderzoeken of de mededelingen correct zijn.

Een mededeling door de verkoper kan ook juist de onderzoeksplicht van de koper versterken. Denk hierbij aan de verkoper die zegt dat het een oud pand is waarvan hij niet weet in welke staat de leidingen zich bevinden. Het is dan aan de koper om hier nader onderzoek naar te doen, indien hij dit van belang acht voor de koop.

Terug naar de vraag of de koper of verkoper verantwoordelijk is voor een gebrek dat ontdekt wordt na de verkoop van de woning. Om dit te beoordelen zal worden gekeken naar wat koper en verkoper over en weer hebben besproken. Als de koper onvoldoende onderzoek heeft gedaan, dan zal hij het risico doorgaans moeten dragen. Als de verkoper gebreken verborgen heeft gehouden, zal hij doorgaans aansprakelijk kunnen worden gehouden.

Het is dus belangrijk om alert te zijn bij de koop of verkoop van een woning. Stel de juiste vragen als koper en verzwijg geen gebreken als verkoper. Anders kan de (ver)koop van een huis nog een staartje krijgen…