Huurrecht

Ja, maar dat geldt alleen voor hospitakamers. Dat is een kamer in een woning waar de verhuurder zelf ook woont. In dat geval geldt er een proeftijd van negen maanden. Tijdens die periode mag de verhuurder de huur zonder reden opzeggen, zolang hij zich houdt aan een opzegtermijn van minstens drie maanden. De opzegging moet schriftelijk gebeuren. Na die negen maanden krijgt de huurder volledige huurbescherming, net als bij andere huurwoningen.

De verhuurder moet de huur schriftelijk opzeggen en daarbij een wettelijke reden geven. Dit moet minstens drie maanden van tevoren gebeuren. Voor elk volledig huurjaar komt daar een maand bij, met een maximum van zes maanden. De opzegging kan het beste aangetekend worden verstuurd of door een deurwaarder worden bezorgd, zodat de verhuurder kan bewijzen dat de brief is ontvangen. Zijn er meerdere huurders of medehuurders? Dan moet ieder van hen afzonderlijk een brief krijgen. Als de huurder niet akkoord gaat met de opzegging, kan alleen de rechter beslissen of de huur daadwerkelijk eindigt.

U zegt de huur op door een schriftelijke opzegging aan de verhuurder te sturen. Dat kan per brief of e-mail, maar zorg ervoor dat u kunt bewijzen dat de verhuurder de opzegging heeft ontvangen. Aangetekend versturen is verstandig, maar niet verplicht. De opzegtermijn voor huurders is minimaal één maand. In uw huurovereenkomst kan een langere termijn staan, maar nooit korter dan één maand. Bij een tijdelijk huurcontract voor bepaalde tijd kunt u meestal pas opzeggen nadat de afgesproken periode is verstreken, tenzij in het contract staat dat tussentijds opzeggen is toegestaan.

Ja dat kan. De huurcommissie waardeert het gehuurde aan de hand van het Woningwaarderingsstelsel stelsel. Een mogelijke conclusie na toetsing zou kunnen dat u teveel betaald en dat de huur verlaagd dient te worden. Bij de aanvraag tot beoordeling dient het termijn van zes maanden na het ingaan van de huurovereenkomst scherp in de gaten gehouden te worden.

In beginsel is onderverhuur niet toegestaan, tenzij de verhuurder uitdrukkelijke toestemming heeft gegeven. Raadpleeg altijd je huurovereenkomst, waarin kan staan of onderverhuur is toegestaan, al dan niet met toestemming van de verhuurder. Sinds 2023 zijn er ook speciale regels voor onderverhuur in de sociale huursector, waarbij onder bepaalde voorwaarden toestemming voor onderverhuur kan worden gegeven als de huurder tijdelijk weg is.

De verhuurder kan de huurovereenkomst slechts in beperkte gevallen opzeggen, zoals bij huurcontracten voor onbepaalde tijd met een redelijke grond (bijvoorbeeld dringend eigen gebruik, renovatie of verbouwing). Bij huurcontracten voor bepaalde tijd is opzegging alleen mogelijk als dit expliciet is afgesproken in de overeenkomst. Daarnaast moet de verhuurder de opzegtermijn in acht nemen, die afhankelijk is van de huurperiode.

Als de huurder het niet eens is met de huuropzegging, kan de verhuurder naar de rechter stappen. De rechter beslist of de huur beëindigd kan worden en op welk tijdstip dit gebeurt. De rechter kijkt naar de redenen van de verhuurder voor de opzegging. In sommige gevallen kan de rechter de opzegging ongeldig verklaren of besluiten dat de huurder meer tijd krijgt om de woning te verlaten. Dit geldt in het bijzonder bij sociale huurwoningen, waar extra bescherming voor de huurder bestaat.

Als de afgesproken huurtermijn is verstreken en de huurder en verhuurder blijven de woning gebruiken zonder een nieuwe afspraak te maken, gaat de huurovereenkomst automatisch door onder dezelfde voorwaarden. Dit geldt voor zowel standaard huurovereenkomsten als geliberaliseerde huurovereenkomsten. Een huurcontract voor bepaalde tijd wordt na de afloop omgezet naar een huur voor onbepaalde tijd, tenzij er anders wordt afgesproken. Zowel de huurder als de verhuurder kunnen de huurovereenkomst beëindigen met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn.

Bij het overlijden van de huurder(s) wordt de medehuurder automatisch huurder, mits er sprake is van een medehuurder. Als de huurder alleenstaand is, kan het huurcontract overgaan naar nabestaanden (bijvoorbeeld de partner of kinderen), afhankelijk van de situatie en het type contract. De nieuwe huurder kan de huur in veel gevallen zes maanden voortzetten. Binnen deze periode kunnen de huurovereenkomst en het huurcontract (zelfs bij een contract voor bepaalde tijd) alsnog opgezegd worden.

De huurovereenkomst moet onder andere de volgende zaken bevatten:

• De namen van de huurder en de verhuurder
• De gesplitste huurkosten (kale huur en servicekosten)
• Hoogte van de borg
• Het adres en een omschrijving van het gehuurde
• Datum van ingang van de huurovereenkomst
• Het tijdstip en de wijze waarop de huurder de huurpenningen moet voldoen
• De datum waarop jaarlijks de huur zal worden verhoogd
• De onderhoudsverplichting van huurder en verhuurder op grond van de wet
• Huisregels
• Handtekening van de huurder en verhuurder

Daarnaast kunnen andere zaken zoals de termijn van de huurovereenkomst, indexering van de huur, en specifieke afspraken tussen huurder en verhuurder ook in de huurovereenkomst staan. Bron: VROM.nl

Bij een all-in huurprijs zijn de kale huur en de bijkomende kosten (zoals servicekosten) niet afzonderlijk uitgesplitst, maar samengevoegd in één vast bedrag dat de huurder betaalt.

Huurliberalisatie betekent dat de verhuurder van duurdere woningen (boven de huurprijsgrens voor de vrije sector) meer vrijheid heeft om de huurprijs en de huurverhoging te bepalen. Het puntenstelsel en de maximale huurprijsgrenzen zijn niet van toepassing. Daarnaast is de verhuurder niet gebonden aan het jaarlijkse maximale huurverhogingspercentage. Geschillen over huurprijzen, huurverhogingen, huurverlagingen, onderhoudsgebreken of servicekosten kunnen niet aan de huurcommissie worden voorgelegd, tenzij dit specifiek in de huurovereenkomst is opgenomen.

Tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet maakt het mogelijk om leegstaande woonruimte tijdelijk te verhuren. Voor deze verhuur is een vergunning nodig, die wordt verstrekt door de burgemeester en wethouders van de gemeente. De vergunning is geldig voor maximaal twee jaar en kan daarna jaarlijks worden verlengd, maar nooit langer dan vijf jaar. Na deze periode moet de woning weer beschikbaar komen voor andere doeleinden.

Wanneer een echtpaar een woning huurt, wordt meestal één van de echtgenoten de huurder. De andere echtgenoot is dan automatisch medehuurder, zolang deze ook daadwerkelijk in de woning woont. Dit geldt ook voor geregistreerde partners, die juridisch gelijk worden behandeld als gehuwden in huurrechtelijke situaties. Als de huurder vertrekt, wordt de echtgenoot of medehuurder automatisch huurder van de woning, mits de verhuurder geen bezwaar maakt en het huurcontract dit toestaat. Er is echter een belangrijk verschil tussen medehuurders en medebewoners: Medebewoners hebben geen huurrechten, ook al wonen ze in de woning. Alleen medehuurders kunnen de huurovereenkomst overnemen als de huurder vertrekt.

Een huurovereenkomst is geliberaliseerd als de huurprijs bij het aangaan van de huurovereenkomst boven de liberalisatiegrens ligt. Deze grens wordt jaarlijks door de Rijksoverheid vastgesteld en ligt in 2025 bij € 752,33 voor zelfstandige woningen. Ook dient de huurovereenkomst op of na 1 juli 1994 tot stand te zijn gekomen om als geliberaliseerd te worden beschouwd.

Huurbescherming geldt in beginsel voor alle mensen die woonruimte huren. Het biedt huurders bescherming tegen onterechte opzegging van de huurovereenkomst en onredelijke huurverhogingen. Uitgezonderd van huurbescherming zijn:

• Woonschepen
• Winkelwoningen
• Dienstwoningen
• Vakantiewoningen

Of een woning onder huurbescherming valt, hangt af van de bestemming van het gehuurde, zoals dit is vastgelegd in de huurovereenkomst.