In de praktijk zijn er bij bijna iedere nieuwbouwwoning of grote verbouwing bij de oplevering van de woning wel een paar opleverpunten: zaken die nog geregeld moeten worden. Deze opleverpunten ontaarden soms in geschillen als men van mening verschilt wat nu precies de inhoud van de overeenkomst is, en wat de koper in afwijking van de overeenkomst heeft geaccepteerd.

De aanneem-overeenkomst

De bouw van de woning begint met een goede vastlegging van de gemaakte afspraken in de aanneemovereenkomst. Hierbij gaat het niet alleen om de juiste maten, maar ook om een precieze omschrijving van de bouwmaterialen.
De maten betreffen niet alleen de binnenmaten, maar ook de buitenmaten. Hoeveel meter zit er tussen uw muren en het huis van de buren, is de oprit tussen het huis en de erfafscheiding breed genoeg voor een auto. Dit zijn maten die, voordat de fundamenten van het huis in beton worden gegoten, nauwkeurig moeten nagegaan. Een plaatje in een verkoopbrochure is te klein, er kunnen maar beperkt rechten aan worden ontleend.
De omschrijving van de bouwmaterialen kan ruimte openlaten om uit te wijken naar een goedkoper of kwalitatief minder alternatief. Bijvoorbeeld: de omschrijving ‘hardhout’ is onvoldoende precies. Er bestaan tientallen soorten hardhout in tal van kleuren. Bij ‘wit hoogglans’ hoort een RAL nummer dat precies aangeeft welke kleur wit wordt bedoeld. Maak waar mogelijk gebruik van kleurstalen, monsters en de specificaties van de leverancier. Stelt de aannemer dat bepaalde formaten ‘niet leverbaar’ zijn, dan is het raadzaam om in geval van twijfel rechtstreeks contact op te nemen met de leverancier.
Let wel niet alleen de aanneem-overeenkomst is belangrijk, maar ook het Bouwbesluit 2012, de eisen die de gemeentes stellen aan een behoorlijke bouw. Hier gaat het ook over conformiteit met bestemmingsplannen, geluidshinder van verkeer etc.

Tijdens de bouw

Ga regelmatig langs de bouwplaats en maak zoveel mogelijk foto’s, zo nodig van buiten de hekken, voor het geval u niet op de bouwplaats mag komen.
Het valt te overwegen, met name bij een verbouwing, om een deskundige in te schakelen die de bouw begeleid, op de hoogte is van uw wensen en beslissingen kan nemen als de aannemer u niet kan bereiken.
Als u zaken ziet die niet conform de overeenkomst zijn, stel de aannemer schriftelijk op de hoogte met foto’s om uw punten te verduidelijken en vraag een ontvangstbevestiging.
Ga niet mondeling akkoord met een wijziging zonder direct daarna een vastlegging van de gemaakte afspraken en vraag een akkoord van de aannemer.

Vooroplevering

Als de bouw bijna is afgerond vindt vaak een vooroplevering plaats. Maak van deze gelegenheid gebruik om zoveel mogelijk zaken te controleren aan de hand van de bouwtekeningen, met name waar het gaat om leidingen, plaats van verlichting, stopcontacten, elektra, vloerwarming, voegen van tegels etc.
Bij de vooroplevering wordt een rapport opgesteld. Teken dit rapport niet met de clausule dat in het rapport alle zaken zijn vermeld die op dat moment kenbaar zijn en verbetering behoeven. U kunt iets over het hoofd zien en u wilt uw rechten voorbehouden tot het moment van de oplevering.

Oplevering

De gehele woning is klaar om bewoond te worden en u krijgt de sleutels. Eerst vindt er een volledige eindcontrole plaats. Neem een deskundige mee. Let er op dat er voldoende licht bij de eindcontrole is, en dat vuil zoveel mogelijk is verwijderd. Het gaat er ook om de werking van installaties te onderzoeken. Werken de (vloer)verwarming, de zonnecollectoren, staat er stroom op alle stopcontacten en andere aansluitpunten. Ook krassen / resten van verf en andere bouwmaterialen moeten nu opgemerkt en aangetekend worden in het rapport .
Als alle opleverpunten zijn verholpen is de laatste termijn (meestal afgedekt met een bankgarantie c.q. een depot bij de notaris) verschuldigd.

Na de oplevering

Na de oplevering kunnen er zich alsnog gebreken voordoen, verborgen gebreken. Bereid u voor op een intensieve discussie met de aannemer of er sprake is van een verborgen gebrek of dat het punt opgemerkt had moeten worden bij de oplevering.
Bepaalde zaken (bijvoorbeeld vensterglas) kunnen uitgesloten zijn van een garantie.
Ook hier blijft het zaak om de gebreken nauwkeurig te documenteren, direct de aannemer en de projectontwikkelaar te informeren voorzien van voldoende bewijsstukken.

Slotopmerking

Het verzamelen van bewijs in de vorm van foto’s van de gebreken, en een rapport van een deskundige, is van essentieel belang. Gelijk hebben is iets anders dan gelijk krijgen.